不動産を相続したら相続登記が必要！義務化の背景とその内容について解説

不動産を相続した際には、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、令和6年4月1日より義務化されました。
そこで今回は、相続登記の義務化による変更点や相続したくない場合の対処法などを解説します。
姫路市で不動産を相続するご予定のある方は、ぜひ参考のなさってください。

不動産の相続登記が義務化された背景とは

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
たとえば親の不動産を長男が相続した場合、相続登記をして家の名義を親から長男に変更する必要があります。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、令和6年4月1日から義務化されました。
はじめに、相続登記が義務化された理由とその背景を解説します。

相続登記義務化の背景

相続登記が義務付けられたのは、相続登記の未了により所有者不明土地が増加し、さまざまな問題を引き起こしているためです。
所有者不明土地とは、登記簿を確認しても所有者がすぐに判明せず、また判明しても連絡がつかない土地のことです。
本来であれば、不動産の情報や権利関係、所有者の情報などはすべて不動産登記簿に記載されており、確認すればわかります。
相続などにより所有者が変わったにも関わらず、登記をせずにいると、登記簿には前の所有者が記載されたままです。
それが何度も繰り返されると、共有者が数十人規模にまで増える「メガ共有地」となり、多くの方に迷惑をかけてしまう恐れがあります。
共有状態の土地を売却や活用するには、共有者全員から同意を得なければならず、売却や活用が難しくなるでしょう。
また、不動産の所有者と連絡がつかず、公共事業や復旧、復興事業の妨げとなる可能性もあります。
相続登記の義務化は、このような問題を解決し、土地の有効活用を促す目的があります。

相続登記の未了が多い理由

そもそも、なぜ相続登記をせずに放置する方が多かったのでしょうか。
相続が発生した際には、不動産の相続登記だけでなく、死亡届や相続税の申告なども必要です。
これらには、提出・申告期限が設けられており、届出が遅れた場合はペナルティが課されます。
一方で相続登記は任意の手続きであり、申請期限やペナルティなども設けられていません。
相続人が売却などをしない限り、登記をしなくても不利益を被ることが少なかったため、放置する方が増加したと考えらます。

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不動産の相続登記が義務化！制度の内容とは

相続登記が義務化されたことにより、不動産を相続した方は期限内に手続きを済ませる必要があります。
正当な理由なく期限内に登記できなかった場合、ペナルティが課されるため注意が必要です。
ここでは、相続登記の義務化によって相続人にどのような影響があるのかを解説します。

相続登記の申請義務化

不動産を相続した相続人は、不動産の取得を知った日から3年以内に登記をおこなう必要があります。
遺産分割協議により不動産を取得することになった場合は、協議が成立した日から3年以内に登記の申請をしなければなりません。
正当な理由がないにもかかわらず期限内に申請できなかった場合は、10万円以下の過料の対象となるため注意が必要です。
期限内に手続きできるよう、不動産を相続したら早めに書類の準備などを始めましょう。

相続人申告登記の創設

遺産分割協議が長引き、期限内に登記を申請するのがむずかしいケースもあるでしょう。
このような場合のために、相続人申告登記が創設されました。
相続人申告登記とは、登記申請が間に合いそうにない場合に、相続登記の申請義務を一時的に免除してもらう制度です。
相続人申告登記をおこなうには、不動産所在地の法務局で登記官に以下のことを申告する必要があります。

• 登記簿上の所有者が亡くなって相続が開始されたこと
• 自らがその相続人であること

ここで注意したいのが、この制度はあくまでも「相続が開始され自らが相続人になったことを示す手続き」である点です。
相続人申告登記をしたからといって、不動産の登記申請をしたことにはなりません。
遺産分割協議がまとまり不動産の所有者になった場合は、その日から3年以内に相続登記の申請が必要です。
期限内に登記申請ができない場合、10万円以下の過料の対象となるためご注意ください。

氏名や住所の変更登記の義務化

不動産登記法の改正により、住所変更登記の申請も義務化されることとなりました。
登記簿には所有者の住所や氏名などが記載されており、変更があった場合は、変更登記をして登記簿の内容を変更する必要があります。
この変更登記は現在任意の手続きですが、令和3年の不動産登記法の改正により、令和8年4月1日から義務化されることが決定しています。
登記簿に記載されている氏名や住所に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記の申請をしなければなりません。
正当な理由なく期限内に申請できなかった場合、5万円以下の過料の対象となるため注意が必要です。

法改正以前に相続した不動産も対象となる

相続登記の義務化は、令和6年4月1日以前に発生した不動産相続にも適用されます。
ただし、その期限は「不動産取得日」からではなく、以下のいずれか遅い日から3年間とされています。

• 相続登記義務化の施行日
• 相続による所有権の取得を知った日

新制度開始より前に相続が発生していても、不動産の存在を知ったのが施行日以降であれば、その日から3年間が期限となります。

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不動産を相続したくない！義務化されている相続登記はどうする？

相続登記は現在義務化されていますが、なかには相続したくないという方もいらっしゃるでしょう。
相続放棄をすれば不動産を取得せずに済みますが、この手続きをすると被相続人の全財産を相続できなくなります。
たとえば相続財産に土地と現金があり、土地の取得を避けるために相続放棄をすると、現金も手放さなければなりません。
このような問題を解決するため、令和5年4月27日から「相続土地国庫帰属制度」も新設されることとなりました。
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって土地を取得した方が、一定要件を満たした場合に、土地を手放して国に引き渡す制度です。
この制度を利用するには、法務局および地方法務局へ必要書類を提出し、国から承諾を得なければなりません。
申請をおこなうと土地の審査がおこなわれ、申請がとおれば「承認の通知」と「負担金納付のお知らせ」が届きます。
負担金は、国有地の種目ごとにその管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して計算されます。
目安は200㎡の宅地で80万円程度で、通知が届いてから30日が経過するまでに支払わなければなりません。
また、土壌汚染や埋設物があるなど、管理・処分する際に過大な費用が必要となる土地は、引き取れないと判断される可能性が高いです。
不承認となった場合でも、審査手数料は返金されないためご注意ください。
なお、負担金を納付した時点で土地の所有権は国へ移転しますが、登記の申請は不要です。

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まとめ

2024年4月1日に改正不動産登記法が施行され、相続登記が義務化されました。
不動産を相続した方は、不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記の手続きをしなければなりません。
また、法改正以前の相続も義務化の対象となるため、すでに不動産を相続している方は早めに手続きをおこないましょう。
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