相続時に発生する不動産取得税とは？課税される事例と対策を解説

相続によって不動産を取得した場合でも、不動産取得税が課税される可能性があることをご存じでしょうか。
不動産取得税は決して安い税金ではないため、あらかじめ事前にできる税金対策などを把握しておくことをおすすめします。
そこで、不動産を相続する際にかかる不動産取得税とはなにか、かかる事例や対策について解説します。
姫路市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続前に知っておきたい不動産取得税とは？

不動産取得税は、不動産を購入などにより取得した際に課税される税金です。
不動産を相続した際は、原則として不動産取得税は課税されませんが、場合によっては課税されるケースもあるため注意が必要です。
ここでは、まずは不動産取得税とはどのような税金なのか解説します。

不動産取得税とは

不動産を取得した際に1度だけ課される税金が不動産取得税です。
対象となるものは、土地や建物で償却資産は含みません。
取得とされるものは、通常の売買をはじめ贈与、交換、建物の増築・改築が該当します。
税率は原則として4％であり、納付税額は「課税標準×税率」で計算されます。
なお、2024年3月31日までに不動産を取得した場合は、軽減税率により土地と住宅用の建物の税率は3％です。
不動産を取得したら、取得した日から決められた日までに「不動産取得申告書」を都道府県税事務所に提出しなければなりません。
取得理由を問わず不動産を取得した場合は、必ず納税しなければならないため注意しましょう。
納税義務者は不動産を取得した方で、納付期日は都道府県によって異なるため、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

相続では原則として不動産取得税は非課税

不動産を相続により取得した場合は、原則として不動産取得税が課税されることはありません。
これは、相続は売買などと異なり形式上の所有権移転にすぎないからです。
ただし、形式上の所有権移転に該当しない場合は、不動産取得税がかかることがあるため注意が必要です。
たとえば、相続時に贈与と見なされる場合には、不動産取得税がかかるケースもあります。
なお、不動産を相続した際は相続税が課されることがありますが、不動産取得税と相続税は全く異なる税金であるため、不動産取得税が課されるかどうかに相続税は関係ありません。

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相続時に不動産取得税がかかる主な事例

では、相続時に不動産取得税が課税されるケースとはどのような場合なのでしょうか。
ここでは、主な事例を解説します。

事例①死因贈与の場合

死因贈与とは、被相続人（贈与者）が生前のうちに財産を渡す相手（受贈者）を決めることです。
たとえば、贈与者が死亡したら財産を贈与しますといった契約を締結していたような場合です。
遺言により財産を譲る「遺贈」と混同されがちですが、死因贈与はあくまでも贈与者と受贈者が契約していることが前提となります。
そのため、死因贈与は相続には該当しないため、死因贈与で不動産を取得した場合は不動産取得税が課税されます。

事例②特定遺贈の場合

相続人が遺言書によって財産を譲り渡す際の「遺贈」の場合も、不動産取得税がかかることがあります。
遺贈には「特定遺贈」と「包括遺贈」の2つがあり、それぞれの特徴は以下のとおりです。

• 特定遺贈：遺産のなかから具体的に資産を指定して残す方法
• 包括遺贈：遺産の全部もしくは一定割合を残す方法

このうち、特定遺贈により法定相続人以外の方が不動産を相続する場合は、不動産取得税が課されるため注意が必要です。
包括遺贈では「遺産の何パーセントを遺贈する」といった財産の割合を示すため、どの財産を残すかまでは明確にしていません。
一方で、特定遺贈は「相続人Aに不動産を遺贈する」のように、どの財産を譲るのか明確に指定しています。
このように、財産を具体的に指定して遺贈する特定遺贈の場合は、不動産取得税がかかるケースがあるため注意が必要です。

事例③相続時精算課税制度を利用した場合

財産を贈与した際に、相続時精算課税制度を利用した場合も不動産取得税が課税されることがあります。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の両親や祖父母から18歳以上の子や孫に財産を贈与する際に利用できる贈与税の制度です。
この制度は、同一の贈与者からの贈与であれば累計で2,500万円まで相続税が非課税となり、相続が発生した際に非課税分もまとめて相続税が課されます。
つまり、一時的に税金が非課税となる制度であり、相続時まで税金が先送りにされる制度というわけです。
この制度を利用した場合は、贈与をおこなって取得したとみなされるため不動産取得税が課税されます。
なお、不動産取得税が発生するのは、贈与により不動産を取得した時点です。
贈与税の負担は一時的に軽くなったとしても、不動産取得税は発生するため注意しましょう。

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相続時に発生する不動産取得税の負担を減らすための対策

不動産取得税には、さまざまな軽減措置が用意されています。
ここでは、不動産取得税の負担を軽減するための対策を解説します。

対策①軽減措置を利用する

居住目的の建物を取得した場合は、一定の条件を満たせば不動産取得税の課税標準が軽減されます。
要件は、床面積や耐震性が一定の条件を満たしている必要があり、中古住宅の場合は最大で1,200万円、少なくとも100万円が住宅の価格から控除されます。
また、新築住宅の場合は、住宅の床面積が一定の条件を満たす場合に1,200万円を住宅の価格から控除され、大幅に負担を軽減することが可能です。
さらに長期優良住宅に認定された場合は、1,300万円に控除額が拡大されます。
なお、中古住宅の場合は、1981年以降に改定された新耐震基準を満たしていることが条件となっています。
一方で、土地を取得した際も軽減措置を受けることが可能です。
2024年3月31日までに取得した場合は、課税標準が固定資産税評価額の2分の1に軽減されます。
さらに、取得した土地に軽減措置の対象である住宅が建っている場合は、不動産取得税の税額が軽減されます。
このように、不動産取得税にはさまざまな軽減措置が用意されているため、税金の対象となる場合は適用条件を確認しておくと良いでしょう。

対策②包括遺贈を選択する

前述したように遺贈には「特定遺贈」と「包括遺贈」の2種類があります。
特定遺贈の場合は、不動産取得税がかかる可能性が高いため、包括遺贈を選択することによって不動産取得税を回避できることがあります。
そのため、どちらの方法でも問題ないという場合は、遺言書を記載する時点で具体的な指定をしない「包括遺贈」を選択すると良いでしょう。
不動産取得税は決して安い税金ではないため、不動産取得税のことに留意しながら遺言書を書くのも1つの方法といえます。

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まとめ

相続により不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税が課税されることはありません。
しかしながら、あらかじめ生前に契約していたような贈与や、具体的に指定した贈与の場合などは、不動産取得税がかかる可能性があるため注意が必要です。
不動産取得税は、決して安い税金ではないため、軽減措置が適用されるかあらかじめ確認しておくことをおすすめします。
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