中古マンション売却時のよくある失敗事例とその解決策とは？

中古マンションに限らず、不動産の売却は人生でそう何度も経験するものではありません。
不動産取引では法律知識も必要になることから、「失敗せずに取引を終えられるだろうか」と不安になる方も多いでしょう。
納得のいく不動産売却にするためには、よくある失敗事例とその対策方法を知っておくことが大切です。
そこで今回は、中古マンションの売却で失敗しないための情報を売出前・売出中・売出後に分けて解説します。
姫路市で中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

中古マンション売却における失敗事例：売出前

はじめに、中古マンションを売り出す「前」によくある失敗事例とその解決策を解説します。

時間に余裕がない

売却に必要な時間を把握しておらず、十分な売却活動ができなかったという失敗もあります。
不動産売却には平均して3〜6か月ほどかかるとされており、販売活動だけでも3か月ほどの余裕を見ておく必要があるでしょう。
とくに「いつまでに売りたい」と期限が決まっている場合は、売却にかかる期間を逆算して準備をはじめることが大切です。
また、売却時にはさまざまな書類を準備しなければならず、紛失している場合は再発行が必要なケースもあります。
書類の準備にも時間がかかるため、狙ったタイミングで売り出せるよう、時間に余裕を持って計画を立てましょう。

住宅ローンの残高を把握していなかった

住宅ローンが残っている状態で、中古マンションを売却する方も少なくありません。
売却時にローンが残っている場合は、必ず「あといくら残っているか」を把握しておくようにしましょう。
住宅は住宅ローンが残っている状態では売却できず、完済してから売り出す必要があるためです。
たとえば残高が2,000万円あるのに、不動産を1,800万円で売却してしまった場合、200万円は自己資金から捻出しなければなりません。
住宅ローンのことを考慮した上で金額設定ができるよう、売却前には必ず残高を確認しておくようにしましょう。

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中古マンション売却における失敗事例：売出中

続いて、中古マンションを売り出している最中に起こりがちな失敗事例を解説します。

売り出し価格が相場とかけ離れている

大切な資産を手放すわけですから、「1円でも高く売りたい」と考える売主も多いかと思います。
しかし売り出し価格が相場よりも極端に高いと、買主に敬遠されて売れ残ってしまう可能性が高いです。
とくにマンションは似たような物件も多いため、買主はより安いほうに流れてしまいます。
売り出し価格を相場より高くしても、買主が見つからなければ最終的に値下げを検討しなければなりません。
スムーズに売却するためには、近隣の相場をしっかり把握したうえで、適切な金額を設定することが大切です。

売り出しのタイミングが悪い

売り出すタイミングが悪くて売却が長引くケースもあります。
売り出しのタイミングを見極めるためには、経済情勢や築年数、季節を考慮することが大切です。
経済情勢については、地価公示や建築費相場などを随時チェックして、市場価格を把握しておきましょう。
築年数に関しては、一般的には築浅のマンションほど人気が高い傾向にあります。
築5～10年のマンションは需要が高いため、比較的高値で売却できるかもしれません。
また、マンションを売り出す季節も重要です。
人の移動が多くなる4月や9月の2～3か月前は、不動産を売却しやすいと言われています。
売却には3～6か月ほどかかることを考慮して計画を立てれば、スムーズな売却が目指せるでしょう。

内覧前の準備が不十分

中古マンションの売却活動中によくある失敗として、内覧時の印象が悪いがために成約に繋げられないということがあります。
内覧は購入検討者を買主に変える重要な局面であり、内覧の印象次第で成否が決まると言われています。
内覧時の印象を良くするためには、掃除や整理整頓など事前の準備がもっとも重要です。
とくに居住中だと生活感が出てしまうため、入念に準備をして清潔感を保つ必要があります。
市販の洗剤や掃除用具で落ちない目立つ汚れがある場合は、そこだけハウスクリーニングを入れるのも良いでしょう。

内覧時に何を伝えれば良いかわからない

内覧前の準備だけでなく、内覧中の対応で失敗してしまうケースもあります。
たとえば、物件の魅力をうまく伝えきれなかったり物件のネガティブな情報を伝えずに隠してしまったりするなどです。
これらの失敗を避けるには、まず売主が物件の魅力やアピールポイントを把握しておくことが大切です。
実際に住んだことがある方にしかわからない魅力や欠点を書き出し、内覧者に質問された場合に答えられるようにしておきましょう。

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中古マンション売却における失敗事例：売出後

最後に、マンションを売り出した後によくある失敗事例を解説します。

売却価格がローンの残債を下回ってしまった

売却中にどうしても値下げが必要になり、結果として売却価格がローン残債を下回ってしまうケースがあります。
先述したように、住宅ローンが残ったままでは不動産を売却することはできません。
もし残債を下回る価格でしか売れない場合、不足分は自己資金から捻出する必要があります。
それも難しいという場合は、任意売却を検討することになるでしょう。
任意売却とは、融資を受けている金融機関から許可を得て、ローンが残ったまま不動産を売却することです。
売却期間中に「住宅ローンを下回る金額でしか売れない」とわかった際は、任意売却への切り替えを検討しましょう。

想定以上に税金がかかってしまった

不動産の売却では、印紙税や登録免許税などさまざまな税金がかかります。
これらの税金についてきちんと把握しておかないと、後で資金不足に陥る可能性があります。
資金不足に陥るのを防ぐためには、マンション売却にかかる税金を事前に把握しておくことが大切です。
印紙税は不動産の売却価格によって異なり、令和6年3月31日までに作成される売買契約書には軽減税率が適用されます。
国税庁のホームページに詳細が記載されているので、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。
登録免許税は「不動産一つにつき1,000円」と決まっており、土地と建物それぞれに課税されます。
また、マンションを売却した際に利益（譲渡所得）が発生すれば、譲渡所得税も収めなければなりません。
譲渡所得が生じているかどうかは、以下の計算式で求めることが可能です。
譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費
譲渡費用とは不動産を場合客したときにかかった費用、取得費は不動産を購入した際にかかった費用のことです。
上記の計算式でプラスになった場合は、譲渡所得税がかかるため翌年に確定申告を行う必要があります。

契約不適合責任に関する意思疎通ができていない

買主と売買契約を結ぶと、売主には契約不適合責任が課せられるのが基本です。
契約不適合責任とは、契約内容と適合していない欠陥や不具合の修繕などを売主が責任を持って行うことです。
契約不適合責任の扱いを知らないと、売却後に責任があることを知らずに苦労してしまうかもしれません。
契約と不適合な箇所が発覚することがないよう、売主は買主に対して物件の欠陥や不具合を事前に告知するようにしましょう。

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まとめ

納得のいく不動産売却を行うには、スケジュールに余裕を持ち、準備を万全にすることが大切です。
今回解説した失敗事例を基に対策を練れば、より良い条件でスムーズに取引ができるでしょう。
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