不動産を相続すると税金が発生！計算方法や節税につながる対策とは？

相続が発生すると相続税を課される可能性があることは、ご存じの方が多いでしょう。
相続財産に不動産がある場合は、ほかにも発生する税金があるので注意が必要です。
そこで今回は、兵庫県姫路市で不動産を相続する可能性のある方に向けて、相続時に発生する税金の種類や計算方法を解説します。
節税につながる対策も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産相続時に発生する税金①税金の種類と概要

被相続人が亡くなると、相続人がその財産を受け継ぎます。
相続財産には現金や預金だけではなく、不動産が含まれていることもあるでしょう。
不動産を相続した場合は、所有者を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要で、その際には登録免許税がかかります。
また、相続に関する税金で耳にすることが多い相続税は、不動産も対象となるので、これら2種類の税金の概要を確認しておきましょう。

不動産相続時に発生する税金の種類1：登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をする際に課される税金です。
不動産の登記には、建物表題登記や抵当権抹消登記などのさまざまな種類があり、相続が発生したときは相続登記をおこないます。
相続登記とは、相続にともなう所有権移転登記であり、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。
これまでは義務ではなく、期限は設けられていませんでしたが、2024年4月1日から義務化されることが決定しました。
義務化されると、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をしなくてはならず、怠ると過料を科せられてしまうので注意しましょう。

不動産相続時に発生する税金の種類2：相続税

相続税は、基礎控除額を超える財産を相続した場合に課される税金です。
基礎控除額は法定相続人の人数によって決まり、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」の計算式を使って求めます。
たとえば、法定相続人が1人の場合は3,600万円、2人の場合は4,200万円を超える財産を相続すると、相続税が課されます。
法定相続人とは、亡くなった方の財産を相続する権利があると法律で定められている方です。
被相続人の配偶者は必ず該当し、ほかの親族は「子ども、親、兄弟姉妹」の順で、いずれかの方が該当します。
なお、相続税の申告と納税の期限は、「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内」です。
期限を過ぎると延滞税や無申告加算税など、課される税金が増えてしまうので注意しましょう。

不動産相続時に発生する税金②2種類の税金の計算方法

相続時にどのくらいの税金がかかるのかを知りたいときは、ご自身で計算することができます。
税金の計算方法を知っていると、税額の目安がわかり、支払いに備えやすくなるでしょう。
そこで、2種類の税金の計算方法を、それぞれ解説します。

不動産相続時に発生する登録免許税の計算方法

相続登記にかかる登録免許税の計算式は、「固定資産税評価額×0.4%」です。
固定資産税評価額は、固定資産税を算出する際の基準となる価格で、登録免許税や不動産取得税などの計算にも使われます。
固定資産税の納税通知書と一緒に届く課税明細書に記載されているので、確認しておきましょう。
なお、登録免許税の計算に使う固定資産税評価額は1,000円未満を切り捨て、算出した登録免許税は100円未満を切り捨てた金額を納付します。

不動産相続時に発生する相続税の計算方法

相続税の計算方法は少し複雑で、以下の手順で計算します。

• 基礎控除額を算出する
• 相続税の課税対象額を算出する
• 課税対象額を法定相続分で分け、それぞれに税率を乗じてから合算する
• 相続割合に応じて分割する

実際に、「相続人は配偶者と子ども2人」「相続財産は6,000万円の預金と評価額4,000万円の不動産」「配偶者は不動産、子どもは預金を1人3,000万円ずつ相続する」の設定で計算してみましょう。
1つ目の手順の基礎控除額は、「3,000万円＋（600万円×3人）」で4,800万円です。
預金と不動産の評価額を合計すると、相続財産は1億円なので、2つ目の手順の課税対象額は「1億円－4,800万円＝5,200万円」です。
3つ目の手順では、まず課税対象額を法定相続分で分けます。
このケースの法定相続分は、「配偶者2分の1、子ども1人につき4分の1」と定められているので、それぞれの課税対象額は「配偶者2,600万円、子ども1人につき1,300万円」です。
次に、速算表で税率を調べましょう。
速算表によると、1,000万円超え3,000万円以下の場合は「税率15％、控除額50万円」です。
それぞれに当てはめると、配偶者は「2,600万円×15％－50万円＝340万円」、子どもはそれぞれ「1,300万円×15％－50万円＝145万円」です。
ここで全員の税額を合算すると、全体の相続税額は630万円となることがわかります。
最後に、相続割合で相続税額を分割します。
このケースでは、1億円の相続財産のうち、配偶者は4,000万円の不動産、子はそれぞれ3,000円の預貯金を相続するため、相続割合は「配偶者40％、子ども1人につき30％」です。
630万円を相続割合で分割すると、相続税の納税額は配偶者が252万円、子どもが1人につき189万円となります。

不動産相続時に発生する税金③相続税の節税につながる対策

不動産を相続すると発生する税金のうち、登録免許税を節税することは難しいでしょう。
一方、相続税には控除制度などが設けられているので、対策を講じると節税につながります。
そこで、相続税の節税対策としてとくに有効な制度を3つ挙げて、それぞれ解説します。

相続税の節税につながる対策1：住宅資金贈与制度

相続税の節税につながる基本的な対策は、相続財産を減らすことです。
けれども、生前にご自身の財産を相続人などへ渡すと、贈与とみなされる可能性があります。
贈与とはご自身の財産を無償で相手に渡すことであり、その金額が1年間に110万円を超えると、財産を受け取った方に贈与税が課されてしまいます。
そこで利用したいのが、贈与税が非課税になる制度です。
なかでも住宅資金贈与制度は、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の取得資金を受け取った場合、最大で1,000万円まで非課税になります。
高額になることが多い不動産の取得資金の援助を受けられるうえ、相続税の節税にもつながります。
利用するためには要件を満たす必要があるので、これから不動産を購入する予定の方は、しっかりと確認しておきましょう。

相続税の節税につながる対策2：配偶者控除

配偶者控除は、被相続人の戸籍上の配偶者が受けられる控除です。
適用すると1億6,000万円以内、もしくは法定相続分以内の相続財産は、税金が非課税となります。
大きな節税につながる控除なので、配偶者が相続人になった場合は忘れずに利用しましょう。
なお、適用要件の1つには「相続税の申告書を提出すること」があり、提出しないと配偶者控除を受けることができません。
配偶者控除の適用によって相続税の支払いがなくなる場合でも、申告は必要なので注意しましょう。

相続税の節税につながる対策3：相次相続控除

10年以内に続けて相続が発生した場合は、相次相続控除を適用すると、税金の負担軽減につながります。
たとえば、祖父が亡くなって10年以内に、祖父の財産を相続した父が亡くなったとしましょう。
この場合、相次相続控除を適用すると、父の財産を相続した子どもの相続税が軽減されます。
ただし、祖父の相続で父が支払った相続税の一部が差し引かれるため、前回の相続で相続税を支払っていない場合は適用対象外となる点に注意しましょう。

まとめ

不動産を相続すると、2種類の税金が発生する可能性があります。
1つは必ず発生する登録免許税で、もう1つは基礎控除額を超える財産を相続した際に発生する相続税です。
相続税は節税対策が可能な税金なので、事前に利用できそうな控除制度などを確認しておきましょう。
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