検査済証がない状態で不動産売却は可能？検査済証の重要性なども解説！

土地や建物などの不動産を売却する際に、不動産会社は検査済証の有無を確認します。
検査済証は不動産取引において重要な書類ですが、手元にない場合はどうしたら良いのでしょうか。
今回は検査済証の重要性と紛失などにより手元にない場合の対処法について解説します。
姫路市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における検査済証とは？ないとどうなる？

不動産売却時には、さまざまな書類を準備しなければなりません。
「検査済証」も売却時に必要な書類の1つです。
はじめに、検査済証とはどのような書類なのかを解説します。

検査済証とは

建物が建築基準法に違反していないことを証明する書類を「検査済証」といいます。
家を新築する場合、まず建築確認申請をおこない、建築基準法に違反していないかが審査されます。
基準をクリアしていれば建築確認済証が発行されるため、その後建築工事がスタートする流れです。
建物が完成したら完了検査が実施され、問題なしと判断されれば検査済証を取得できます。

検査済証を取得するまでの流れ

検査済証を取得するまでの一般的な流れは以下のとおりです。

• 建築計画
• 建築確認申請（確認済証）
• 着工・竣工
• 完了検査の申請と実施（検査済証）
• 引き渡し

完了検査は、基本的に自治体や指定確認検査機構がおこないます。
建物の形状や仕様が建築確認申請に適合していると判断されれば、検査済証を取得できます。
このように検査済証は、建物が建築基準法に違反していないことを証明する重要な書類です。
簡単に取得できる書類ではないので、建築物の安全性を証明するために有効的な根拠となるでしょう。
なお、不動産売却時に検査済証がない場合、売却が困難になる可能性があります。
「建築確認申請書があれば問題ないのでは」と考える方もいらっしゃいますが、これは検査済証の代わりにはなりません。
建築確認申請書はあくまでも着工前の申請書であり、その内容どおりに建てられたか否かを証明する書類ではないためです。

旧耐震基準と新耐震基準の違いとは

日本では、地震発生時に人命および建築物を守るため、建築するにあたり一定の基準が設けられています。
この基準を「耐震基準」といい、物件が新耐震基準で作られたかを確認する際にも、検査済証が用いられます。
この耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準の2種類があり、違いは以下のとおりです。

• 旧耐震基準：震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない
• 新耐震基準：震度6強～7程度の揺れでも建物が倒壊しない

新耐震基準は、建築基準法の改正が実施された1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認から適用されています。
そのため、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準が適用されていると考えて良いでしょう。

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ない場合はどうする？不動産売却における検査済証の重要性

不動産売却時に検査済証がない場合、どのような問題が生じるのでしょうか。
ここからは検査済証の重要性について解説します。

重要な理由1：買主が住宅ローンを組めない

不動産売却時に検査済証が重要な理由として、買主が住宅ローンを組めなくなる点が挙げられます。
土地や建物は高額なため、住宅ローンを組んで購入するのが一般的です。
しかし検査済証がないと、原則として金融機関から融資を受けることができません。
検査済証のない不動産に対して融資をすると、金融機関が違法建築物の延命に協力したと見なされるためです。
住宅ローンを組めないとなると、購入を断念する買主がほとんどでしょう。

重要な理由2：増改築や用途変更ができない

検査済証がないと、原則として増改築や用途変更ができません。
なぜなら、建物が違法建築でないことを証明できないためです。
中古物件の売買では、購入後に増改築やリフォームを検討する買主も多いです。
リフォームや増改築ができないとなると、購入を断念する方もいらっしゃるでしょう。

重要な理由3：買主にも違反の責任が及ぶ

買主に違反の責任が及んでしまうことも、検査済証が重要と言える理由の1つです。
購入した建物が違法建築物だった場合、買主は行政指導を受けたり解体工事を求められたりする可能性があります。
このように、検査済証のない不動産は買主にとってリスクが大きいため、購入対象から外されてしまうことも少なくありません。

重要な理由4：売却価格が下がる可能性がある

ここまで解説してきたように、売却時に検査済証がないと買主にとって大きな不安要素になります。
そのため、売り出してもなかなか買主が見つからず、売れ残ってしまう可能性が高いです。
不動産は売れ残り感が出るとさらに売却しづらくなるため、場合によっては値下げを検討しなければなりません。
値下げせざるを得ない状況になれば、利益が少なくなるだけでなく、赤字になることも考えられます。

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検査済証がない場合の不動産売却の方法

いざ不動産を売却しようとして、検査済証がないことに気付く場合もあるでしょう。
検査済証がなくても売却自体は可能ですが、先述したように売却が困難になる可能性があります。
それでは、検査済証がない場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。
最後に、検査済証がない状態で不動産売却をおこなう方法を解説します。

台帳記載事項証明書を取得する

検査済証の代わりに「台帳記載事項証明書」を取得する方法があります。
台帳記載事項証明書とは、過去に建築確認を受けたことを証明する書類です。
住宅ローンを申し込む際の必要書類として提出することもあります。
自治体によっても異なりますが、台帳記載事項証明書には以下の内容が記載されています。

• 建築主の住所や氏名
• 建築場所・用途
• 工事種別
• 構造規模（地上階数・地下階数・建築面積・敷地面積等）
• 建築確認済証の交付日と番号
• 検査済証の交付日と番号

上記において重要なのは、建築確認済証および検査済証の番号と交付日です。
これらが記載されていることで、検査済証の代用書類として利用できるようになります。

既存不適格建物ならそのまま売れる可能性がある

売却したい住宅が既存不適格建物の場合は、そのままでも売れる可能性があります。
既存不適格建物とは、新築時は適法だったものの、現在は違法建築物となっている不動産のことです。
建築基準法は何度も法改正がおこなわれており、新築時と現在では次のような違いが生じている場合があります。

• 高さ制限が変わった
• 建ぺい率や容積率が変わった
• 耐震基準を満たせなくなった

既存不適格建築物の場合は、12条5項報告を提出すれば、検査済証と同等の証明として提示することが可能です。
提出先は建築主事（概ね人口10万人以上の市に配属）がいる市役所で、建築主事のいない地域は都道府県庁に提出します。
なお、現在は完了検査を受けることが当たり前になりつつありますが、昔は検査済証に対する重要性が注目されていませんでした。
そのため中古物件の不動産売却では、検査済証がないケースも多いです。

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まとめ

検査済証とは、建物が建築基準法に違反していないことを証明する重要な書類です。
検査済証がなくても売却自体は可能ですが、買主にとってリスクが大きいため売却が難しくなります。
もし検査済証がなければ、代わりに台帳記載事項証明書を取得しましょう。
また既存不適格建築物の場合は、12条5項報告を市役所に提出することで、そのままでも売却できる可能性があります。
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