不動産売却時に起こりやすいトラブル事例や注意点を解説！

投資家や不動産業を営む方でない限り、不動産売買は人生でそう何度も経験するものではありません。
そのため「買主とトラブルになったらどうしよう」と不安に思う方も多いかと思います。
スムーズな取引をおこなうには、想定できるトラブル事例とその解決策を知っておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却においてよくあるトラブル事例と解決策、注意点について解説します。
姫路市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でよくあるトラブル事例：重要事項説明

不動産売却時によくあるトラブルとして、重要事項説明に関するものが挙げられます。
重要事項説明とは、不動産会社の担当者が買主に対して、住宅に関する重要な事柄を説明することです。
具体的には、物件の情報や取引に関する条件などがまとめられた「重要事項説明書」に沿って説明をおこないます。
重要事項の説明は売買契約締結前におこなう必要があり、この説明は宅地建物取引士の有資格者だけしかできません。
重要事項説明に関するトラブルで多いのが、買主と売主の間で認識が異なり、引き渡し後に揉めてしまうことです。
はじめに、よくある重要事項説明に関するトラブル事例を解説します。

隣家との境界線が曖昧

土地を売買する際には、売主は買主に対して土地の境界を明示しなければなりません。
境界とは、隣地との「境目」を指し、基本的には法務局に登記されています。
しかし年月の経過によって境界が曖昧になり、登記簿の内容と実際の境界にズレが生じているケースも少なくありません。
境界の問題を隠したまま売却すると、買主から「契約時に説明されなかった」と苦情が入り、トラブルに発展する恐れがあります。
境界を確定するには境界確定測量をおこなう必要がありますが、まずは一度不動産会社にご相談ください。

隣地の用途地域が異なっていた

売却した土地と隣地の用途地域が異なっていたために、後から買主とトラブルになるケースもあります。
用途地域とは、建築できる建物の用途（つかいみち）を定めた地域のことで、3タイプに代別されます。

• 住居系：住環境が優先されている地域で基本的に工場や商業施設は建てられない
• 商業系：買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域
• 工業系：工場の利便性を高める地域

ここから更に細かく分類され、住宅系は8地域、商業系は2地域、工業系は3地域と全部で13種類あります。
用途地域は必ずしも隣地と同じとは限らず、購入した土地の隣が別の地域ということもあるため注意が必要です。
たとえば日当たりを重視して、低層住宅しか立てられない用途地域の土地を購入した買主がいたとしましょう。
購入した土地と隣地の用途地域が異なっている場合、隣に高層マンションが建設されることがあるかもしれません。
そうなると「用途地域が違うなんて聞いていない」として、買主から苦情がくることも考えられます。
本来であれば、売主に周辺の用途地域まで説明する義務はありません。
しかしトラブルを避けるためにも、隣地の用途地域が異なる場合は、その旨も説明しておくことをおすすめします。

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不動産売却でよくあるトラブル事例：契約解除

不動産の契約解除を巡り、買主とトラブルになるケースも少なくありません。
不動産の契約解除とは、売買契約を締結した後に契約を破棄することです。
ここからは、買主から契約解除を求められるケースについて解説します。

買主側の一方的な事情での解約

買主の一方的な事情で契約解除となると、売主としては大きな痛手です。
また一から売却活動をしなければならず、スケジュールの変更を余儀なくされるでしょう。
こういった想定外の契約解除を防止するため、手付金を高めに設定するという方法があります。
買主の事情で契約をキャンセルする場合、買主が手付金を諦めることで解約成立となるのが基本です。
手付金を高めに設定しておけば、買主側の一方的な事情による契約解除の防止に繋がるでしょう。

住宅ローンが組めないことによる解約

不動産は高額なため、ほとんどの買主が住宅ローンを組みます。
しかしローンを組むには審査が必要なため、必ずしも全員がローンを組めるとは限りません。
ローンを組めないとなると、大半の方が購入をキャンセルするでしょう。
このような場合に備えて、一般的に不動産売買の契約書には「ローン特約」を付けます。
住宅ローン特約とは、買主がローンの審査に通らなければ、売買契約を解除できるという特約です。
この特約により、売買契約を結んだ際に受け取った手付金は買主に返金されるため、売買代金はおろか手付金さえも受け取れません。
ローンの審査では年収や職業、滞納歴が大きなポイントとなるため、買主もよく見極める必要があります。

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不動産売却でよくあるトラブル事例：契約不適合責任

不動産売却時には、契約不適合責任を巡るトラブルにも注意が必要です。
契約不適合責任とは、売却した不動産が契約書の内容と適合しない場合に、売主が負う責任のことです。
以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが、令和2年の民法改正により、名称変更と内容の見直しがおこなわれました。
法改正後の契約不適合責任では、発覚した不具合が売買契約書に書かれているかどうかがポイントとなります。
引き渡し後に不具合が発覚しても、それを売買契約書に記載して買主が了諾してれば、契約不適合責任には問われません。
ただし、売買契約書に記載されていない不具合が発覚した際には、買主から損害賠償や契約解除などを求められる可能性があります。
最後に、契約不適合責任を巡るトラブルとして多い事例を解説します。

過去に雨漏りがあったことを告知しなかった

不動産売却時には現在ある不具合だけでなく、過去の修繕履歴なども告知する必要があります。
一度修繕を済ませたからといって、その不具合が二度と発生しないとは限りません。
もし引き渡し後に同じような不具合が生じ、買主が修繕した跡を見つけた場合、トラブルになる可能性があります。
このようなトラブルを回避するためにも、今ある不具合とあわせて過去の修繕履歴も詳細に伝えるようにしましょう。

契約後に雨漏りやシロアリ被害が見つかった

雨漏りやシロアリによる被害は見ただけでは分からないことも多く、契約不適合責任を巡るトラブルに発展しやすいため注意が必要です。
売主が被害を把握できていなかっただけだとしても、契約書に記載がなければ売主の責任となってしまいます。
このような事態を避ける方法としておすすめなのが、インスペクション（住宅診断）の実施です。
インスペクションをおこなえば、雨漏りやシロアリ被害だけでなく、修繕が必要な時期なども把握できます。
費用はかかりますが、安心して円滑な取引をおこなうためにも、ぜひインスペクションの実施をご検討しましょう。

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まとめ

土地の境界が曖昧など買主に告知しなければならないことは、重要事項説明書に記載する必要があります。
「これも告知が必要かな」と思うことがあれば、個人で判断せずに不動産会社にご相談ください。
また契約不適合責任を問われないためにも、古い物件を売却する際はインスペクションの実施をおすすめします。
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