不動産売却における土地の分筆とは？メリットや分筆方法について解説

複数人で所有していた土地を分割して売却したいといったようなケースは、売却前に「分筆」をする必要があります。
分筆の手続きは複雑かつ時間がかかることがあるため、その期間も考慮して売却計画を立てることが大切です。
そこで、不動産売却における分筆とはどういうものか、分筆のメリット・デメリットと分筆方法について解説します。
姫路市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における分筆とは？

1つの土地を複数の土地に分けることを「分筆（ぶんぴつ）」といいます。
土地の一部のみを売却したい場合などに分筆をおこなえば、一部のみを売却して残りはそのまま所有しておくことができます。
ここでは、そもそも分筆とはなにか、また分割との違いについて見ていきましょう。

分筆とは

1つの土地を複数の土地に分けることを「分筆」と呼び、分筆した土地は1筆、2筆と数えます。
たとえば、分筆前の1つの土地が〇〇町1番1であった場合、2つに分筆すると〇〇町1番1-1と〇〇町1番1-2と地番で区別されます。
つまり、分筆により土地の地番が変わるため、それぞれ異なる別の土地として扱われるのです。
そのため、登記上も〇〇町1番1-1、〇〇町1番1-2とそれぞれの土地の登記簿が作成されます。
これを「分筆登記」と呼びます。

「分割」との違い

分筆と似た言葉に「分割」がありますが、両者の違いは登記をするかしないかです。
分筆の場合は、分けた土地をそれぞれ登記しなければなりません。
一方で分割の場合は、1つの土地を分けても登記はおこないません。
つまり、登記上は1つの土地となっている点が異なります。
原則として、建物は1つの土地に1つの建物しか建てることができません。
そのため、建築基準法を満たすように土地を線引きし、1つの土地に複数の建物が建築できるようにするのです。
分割の場合は、登記上は同じ土地のため当然ながら所有権も同じです。
分割は、親が所有している土地に子どもが家を建てる場合などに利用されることがあります。
ただし、その場合は土地の所有者はあくまでも親である点に注意が必要です。
住宅ローンを組む際は、土地を含めて担保に設定されるケースが多いため、親の土地も担保にされる可能性があります。
その点、分筆であれば所有者を別にすることが可能なため、子どものみが所有する土地だけを担保の対象とすることができます。
それにより、万が一返済が困難になった場合でも、親の土地を差し押さえられるリスクはなくなるでしょう。

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不動産売却における分筆のメリット・デメリットとは

分筆は、土地の一部だけを売却したい場合に適していること以外にも、さまざまなメリットがあります。
一方でデメリットも存在するため、両方を把握してから分筆するかどうかを判断すると良いでしょう。

メリット①地目を分けることができる

土地1つ1つには、土地の用途に応じて「地目」が決められています。
たとえば、地目には建物を建てるための「宅地」、用水を利用して耕作する「田」、雑草・かん木類の生育する「原野」などさまざまです。
この地目は1つの土地で1つのみ登記することができます。
そのため、地目が「田」となっている土地に「宅地」という地目を追加することはできません。
しかし、分筆していれば「宅地」と「田」とそれぞれ地目を分けられるメリットがあります。
土地の地目を個別に設定することにより、土地が有効活用でき売却もしやすくなるでしょう。

メリット②税金が安くなる可能性がある

分筆により税金が安くなる点もメリットの1つです。
税金は大通りに面していると土地の評価額が上がり税金が高くなります。
しかし、分筆により土地を2つに分けると、大通りに面さない土地ができる場合もあります。
大通りに面していない土地は、面している土地に比べ評価額が下がるため、結果的に税金が安くなる可能性があるのです。

デメリット①使い勝手が悪くなる

一方で、分筆することにより使い勝手が悪くなる可能性があります。
分筆により土地の面積が小さくなったり、土地が不正形になったりすると、土地の資産価値が下がるケースも考えられます。

デメリット②建物を建てられなくなる可能性がある

分筆により建築制限にひっかかり、思うような建物を建築・増築できなくなるデメリットがあります。
建物が新たに建てられないとなると、買い手がなかなか見つからず売却が長引く可能性も出てくるでしょう。
そのため、分筆する場合は、土地家屋調査士などの専門家と相談しながら進めていくことをおすすめします。

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不動産売却前の分筆はどのような方法でおこなう？

最後に分筆を進める方法について解説します。
分筆の登記が完了するまでに早くて1か月程度、周辺との調整が必要な場合は6か月以上かかることもあるため注意が必要です。
そのため、分筆後に売却をお考えの場合は、その期間も考慮しておいたほうが良いでしょう。
分筆の流れは以下の通りです。

• 土地家屋調査士に依頼する
• 事前調査・境界確定測量をおこなう
• 分筆案を作成する
• 境界標を設置
• 土地分筆登記をする

それぞれ順番にご説明します。

手続き方法の流れ①土地家屋調査士に依頼する

土地の分筆は、個人でおこなうのは難しいため、専門的な知識を有している土地家屋調査士に依頼しおこなってもらうのが一般的です。
そのため、まずは分筆業務ができる土地家屋調査士に相談しましょう。
また、売却を予定している場合は、先に不動産会社にご相談ください。

手続き方法の流れ②事前調査・境界確定測量をおこなう

分筆するためには、土地の正確な面積など土地に関する情報が必要になります。
そのため、測量図や公図、登記簿謄本などを法務局や役所で取得しなければなりません。
また、土地家屋調査士による現地調査もおこなわれます。
現地調査では役所や隣地所有者立ち会いのもと筆界や境界を確認します。

手続き方法の流れ③分筆案を作成する

境界確定測量後は、土地をどのように分筆するのか分筆案を土地家屋調査士と作成します。
分筆方法に希望があれば事前に伝えておくようにしましょう。

手続き方法の流れ④境界標を設置

分筆するには、隣地所有者の立ち会いのもと同意が必要です。
また、隣接する道路が県道や市道の場合は、役所の方にも立ち会ってもらわなければなりません。
同意が得られれば、境界の目印として境界標や境界杭を設置します。

手続きの方法⑤土地分筆登記をする

最後に、土地分筆登記をおこないます。
一般的には依頼している土地家屋調査士が代理で手続きをおこないます。
その際は委任状が必要なため、事前に用意しておきましょう。
登記の申請から約1週間くらいで手続きが完了します。
登記識別情報通知と登記完了証が届けば、不動産売却を進めることができます。
不動産会社と相談しながら売却活動を進めていきましょう。

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まとめ

土地の一部のみを売却したいといった場合は、分筆をおこなってから売却を進めることになります。
「分割」と違い、登記手続きが必要になりますが、分筆しておけば地目がそれぞれに設定でき売却時に有利になる可能性があります。
また、分筆の手続きには時間がかかるため、不動産会社と土地家屋調査士と相談しながら進めていきましょう。
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