不動産を売るときの確認事項とは？名義・不動産の状態・周辺環境を解説

不動産を売る際は、トラブルにならないためにも事前に確認しておくべきことがいくつかあります。
確認を怠ると、スムーズに売却ができなかったり、売却後にトラブルになったりすることがあるため、確認すべきポイントを押さえておくことが重要です。
そこで、不動産を売るときに確認すべき事項（名義・土地や建物の状態・周辺環境）について解説します。
姫路市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を売るときに確認すべき事項：名義について

不動産を売る際にまず確認すべき事項として挙げられるのが、不動産の名義です。
なぜなら、不動産の名義人である所有者でなければ、不動産を売ることができないからです。
また、名義は必ずしも単独であるとは限らないため、共同名義者がいないかなどを確認する必要があります。
ここでは、名義を確認する方法や名義変更が必要な場合などについて解説します。

不動産の名義を確認する方法

不動産の名義を確認したい場合は、登記簿謄本（登記事項証明書）や登記識別情報通知（権利証）で確認することができます。
登記簿謄本は、法務局にて誰でも取得することが可能で、不動産の住所や所有者、面積などが詳細に記載されています。
また、ご自宅にある登記識別情報通知（権利証）で確認することも可能です。

不動産の名義が被相続人の場合は名義変更が必要

遺産相続により不動産を取得した場合は、不動産の名義が被相続人となっています。
そのため、被相続人から相続人へ名義変更する相続登記が必要になります。
前述したように、不動産を売ることができるのは不動産の名義人のみです。
そのため、遺産相続により不動産を取得した場合は、名義変更が必要なことを覚えておきましょう。
なお、名義変更は、自分でおこなうことも可能ですが、手続きが複雑なため司法書士へ依頼するのが一般的です。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化されることが決まっています。
相続登記しない場合は、過料が科される可能性があるため注意しましょう。

不動産が共有名義の場合は共有者と話し合いをおこなう

不動産が共有名義となっている場合は、全員の同意がなければ売却することはできません。
そのため、売却したい場合は、共有者と話し合いをおこなう必要があるでしょう。
自分の持ち分のみを売却することも可能ですが、建物は分割しにくく売却は難しいといえるでしょう。
なお、共有者との話し合いがスムーズに進まない場合は、共有物分割請求により共有名義を解消する方法を検討してみることをおすすめします。

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不動産を売るときに確認すべき事項：土地・建物の状態について

不動産を売るときは、土地や建物の状態についても確認しておくことが大切です。
とくに建物は状態を確認しないまま売却すると、後々トラブルになるケースもあるためしっかり確認が必要といえます。

土地の状態を確認する

土地の場合は、とくに隣地との境界についてトラブルになるケースが多いといえます。
たとえば、隣地との境界にブロックが設置されている場合は、買主にとって不安要素が大きいといえるでしょう。
買主と隣地の所有者が納得していれば問題ありませんが、将来的に境界線を巡ってトラブルになる可能性があるため、買い手が付きづらいといったデメリットがあります。
このような場合は、まずは境界ブロックを撤去し、改めて自分の敷地内に境界ブロックを設置するのが望ましいといえるでしょう。
また、草木や屋根、配管など隣地の敷地に侵入している越境物がある場合も、事前に対処が必要になることがあります。
簡単に撤去できる越境物であれば問題ありませんが、屋根や配管のような撤去が難しい場合は、買主に納得してもらったうえで売却を進める必要があるでしょう。
このように不動産売却時には、境界や越境物についてトラブルが生じやすいため、売却前に状態を確認しておくことをおすすめします。

建物の状態を確認する

土地だけでなく、建物の状態も併せて確認しておきましょう。
建物では、とくに雨漏りやシロアリ被害はないか、また浴室やキッチンなどの設備に不具合が生じていないかも確認しておくことをおすすめします。
もし建物に不具合がある場合は、買主にあらかじめ告知しそれを契約書に記載しなければなりません。
不具合や欠陥を隠したまま売却し、その後その不具合が発覚すると契約不適合責任に問われる可能性があるからです。
契約不適合責任とは、契約内容と不適合なものを引き渡した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
これらの責任に問われると、補修を求められたり、代金を減額請求されたり、場合によっては契約解除や損害賠償を請求されることもあります。
そのため、不動産を売る前は必ず建物の状態を確認しておくようにしましょう。
なお、建物の状態を確認する際は、専門家による調査のインスペクションがおすすめです。
インスペクションとは、既存住宅の不具合や欠陥を調査することで、実施することにより建物の状態を詳細に把握することができます。
また、インスペクションが実施済みであれば、買主も安心して購入することができるでしょう。

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不動産を売るときに確認すべき事項：周辺環境について

不動産を売るときには、周辺環境も確認しておくと、スムーズな売却が期待できるでしょう。
とくに確認しておくべきポイントは、近隣トラブルや最寄り駅、周辺道路の3つです。

近隣トラブルの有無

不動産を購入するときは、買主は近隣トラブルがあるかどうかを気にします。
たとえば、前述したような境界トラブルや、悪臭、騒音などのトラブルがあるような場合です。
そのような場合は、売却後にトラブルになる可能性があるため、必要に応じて事前に買主への報告が必要になる場合があります。
そのため、まずは仲介を依頼する不動産会社に相談をし、どのように売却を進めていくかを決めていくと良いでしょう。

最寄り駅までの距離や雰囲気

不動産売却する際にアピールポイントになるのが、最寄り駅です。
最寄り駅までの距離はどのくらいか、買主は気になります。
駅が近ければ、不動産を売る際にアピールでき、スムーズに売却できる可能性が高いでしょう。
また、距離以外にも、最寄り駅の通勤時や通学時の様子など雰囲気を伝えておくのもおすすめです。

周辺道路の状況

周辺道路の状況も知っておくと、買主へのアピールポイントとして利用することができます。
建物を建てる際は、周辺の道路の状況も大切です。
道路の状態によっては、再建築不可となるケースもあるため、建築基準法をしっかり満たしているか確認しておくと良いでしょう。
また、もし接道義務を満たしていない場合や、セットバックが必要な場合は、まずは不動産会社へご相談ください。
状況によっては、相場よりも価格を下げるなどの対処が必要なケースもあります。

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まとめ

不動産を売る際はトラブルにならないためにも、とくに不動産の名義や土地・建物の状態、周辺環境について確認しておくことが大切です。
とくに遺産相続によって取得した不動産を売る場合は、相続登記をしなければ売却することができないため注意が必要です。
また、売却後に契約不適合責任に問われないために、土地や建物の状態をしっかり把握しておくことをおすすめします。
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