不動産売却の際に注意したい反復継続とは？該当するケースや対策を解説！

不動産売却は、免許がなくてもおこなうことができます。
けれど、不動産取引のなかには宅地建物取引業者の免許が必要な行為があり、反復継続もそのうちの1つです。
そこで今回は、兵庫県姫路市で不動産売却をご検討中の方に向けて、反復継続とはなにか解説します。
科される罰則や対策も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時に注意すべき反復継続とは①概要と判断基準

不動産取引は、だれでもおこなうことが可能です。
ご自身が住む家の購入や、住み替えのための売却などの行為に、資格や免許は必要ありません。
ただし、事業として不動産取引をおこなう場合は、免許が必要です。
もし、免許がないのに事業として不動産売却をおこなうと、罰則が科されてしまいます。
注意が必要なのは、ご自身にその意識がなくても、事業性が高いと判断される可能性があることです。
法律によって禁止されていることをおこなってしまうと、知らなかったでは済まされず、罰則が科されるでしょう。
そのため、不動産売却の際は、どのような行為に注意するべきかを把握しておかなくてはなりません。
注意が必要な行為の1つが、反復継続です。

不動産取引における反復継続とは

反復継続とは、不動産の取引を何度も繰り返すことです。
売却だけではなく、購入も対象になるので、どちらも注意しなくてはなりません。
また、一度に複数人へ不動産売却をしたケースも、該当する可能性があります。
なお、回数や人数は、具体的に定められていません。
そのため、「何回までなら大丈夫」「この人数なら問題ない」などの目安がないことにも、注意が必要です。

反復継続以外に注意するべき行為の判断基準とは

事業性の高い行為は、反復継続以外にもあります。
その判断基準を確認する際は、国土交通省が作成した「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を参照しましょう。
ここには事業に該当する基準として、以下の5点が記載されています。

• 対象者（広く一般のものを対象にしている）
• 目的（利益を得る目的である）
• 物件の取得経緯（転売するためである）
• 取引の態様（ご自身で購入希望者を募って直接販売する）
• 取引の反復継続性（繰り返しおこなわれている）

これらの判断基準をふまえると、必要な資金を得ることが目的の場合や、ご自身で利用するために取得した場合などは、該当しないと考えられます。
たとえば、家族の進学や病気などに使うお金を得るための不動産売却や、マイホームを購入する行為などは、問題ないと言えるでしょう。

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不動産売却時に注意すべき反復継続とは②科される罰則

不動産売却が反復継続に該当すると、免許がないのに宅地建物取引業をおこなったことになり、罰則が科されてしまいます。
では、そのような事態になった場合は、どのような罰則が科されるのでしょうか。

反復継続をすると科される罰則とは

免許を持たない個人が宅地建物取引業をおこなった場合の罰則は、3年以下の懲役か、300万円以下の罰金です。
ただし、懲役と罰金の両方が科されることもあります。
とくに、内容が悪質な場合は、両方が科される可能性があるでしょう。
そして、法人が無免許で宅地建物取引業をおこなった場合の罰則は、1億円以下の罰金です。
また、無免許の個人や法人による宅地建物取引業の代理や媒介などをおこなった不動産会社も、処分を受けます。
処分には指示処分と業務停止処分、免許取消処分があり、おこなった行為の程度によって決まります。
なお、不動産取引を監督しているのは国土交通省もしくは都道府県ですが、実際に取り締まりをおこなっているのは警察です。

反復継続になるケースとは

罰則を科されることを避けるためには、該当する具体的なケースを確認しておくと良いでしょう。
反復継続になるのは、以下のようなケースです。

• 短期間に不動産売却や購入を繰り返している
• 広い土地を分筆して売却した
• 一棟マンションの部屋を個別に売却した

短い期間に不動産取引を繰り返す行為は、反復継続になるので、不動産売却や購入を繰り返すことは避けたほうが良いでしょう。
また、不動産売却が1回だけの場合でも、複数の方に売却する行為は反復継続になる可能性があります。
たとえば、土地を分筆して売却した場合などは、反復継続になることがあるので注意が必要です。
しかし、土地が広すぎると、そのままでは買主が見つかりにくい可能性があります。
そのため、広い土地を所有している方や相続した方は、使いやすい広さに分筆してから売りたいと考えることがあるでしょう。
このような行為は反復継続に該当しますが、実際に多く見られるケースなので、事業性の高さが認められない場合は、取り締まりの対象にならない可能性があります。
ただし、反復継続に該当する可能性があることは、認識しておきましょう。
ほかにも、所有している一棟マンションの部屋を個別に売却する行為などは、反復継続になる可能性があるので注意が必要です。

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不動産売却時に注意すべき反復継続とは③該当しないための対策

反復継続だとみなされると、罰則を科される可能性があります。
また反復継続以外にも、事業性の高い行為は罰則が科されることがあるので注意が必要です。
そこで、そのような事態を避けるための対策を確認しておきましょう。

対策1：不動産売却は1回にする

1つ目の対策は、不動産売却を繰り返さず、1回にすることです。
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」には、1回限りの取引は事業性が低いと記載されています。
そのため、自宅や相続した実家の売却など、1回で終わる取引は基本的に問題ないでしょう。
ただし先述のとおり、売却が1回だったとしても、分筆して複数の方に売却した場合などは、反復継続に該当するので注意しましょう。

対策2：不動産会社に仲介を依頼する

2つ目の対策は、不動産会社に仲介を依頼することです。
不動産会社を介して物件を売却すると、個人取引よりも事業性が低くなります。
心配な場合は不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。
なお、不動産会社に仲介を依頼した場合の不動産売却の流れは、基本的に以下のとおりです。

• 物件の査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を開始して買主を探す
• 買主が見つかったら売買契約を結ぶ
• 決済が完了したら物件を引き渡す

不動産を売り出してから、売却が完了するまでは、通常3か月から半年ほどかかると言われています。
買主がなかなか見つからないと、半年以上かかることもあるので、時間の余裕を持って依頼しましょう。

対策3：宅地建物取引業に該当する行為をしない

3つ目の対策は、宅地建物取引業に該当する行為をしないことです。
業に該当するかどうかには、事業性の高さが大きく関係します。
事業性の高さは反復継続性だけではなく、先述した取引の対象者や目的などのさまざまな要素によって判断されます。
たとえば、不動産の転売は事業性が高いため、免許がないのにおこなうと罰則の対象になってしまうでしょう。
所有期間の短い物件を売却したり、購入した中古物件をリフォームしてすぐに売り出したりすることも転売になるので、注意しましょう。

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まとめ

一般の方は、不動産売却を繰り返すことを認められていません。
このような行為は反復継続に該当し、罰則が科される可能性があるので注意が必要です。
心配がある場合は、不動産会社に相談したり、仲介をご依頼ください。
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