不動産売却でかかる税金の種類は？対策や計算方法も解説

土地や建物の売却では、いくらで売れるのかということだけに着目しがちです。
しかし、かかる税金や税金対策についても理解を深めておく必要があります。
今回は不動産売却でかかる税金の種類や計算方法、対策として有効的な控除について解説します。
姫路市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

対策をするなら知っておきたい不動産売却でかかる税金の種類

まずは、対策をするなら知っておきたい、売却でかかる税金の種類について解説します。

種類1：印紙税

種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に対してかかる税金となります。
不動産売却では、買主と交わす売買契約書に必要です。
金額は売買契約書に記載されている、金額によって異なります。

種類2：登録免許税

登録免許税も、種類のひとつです。
土地や建物を売却する際、所有者を変更（名義変更）したり、住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消したりしなければなりません。
名義変更のことを所有権移転登記、抵当権を外すことを抵当権抹消登記と呼び、その手続きに登録免許税が必要です。
登録免許税の金額は、登記の種類によって異なります。

種類3：復興特別所得税

かかる税金の種類として、復興特別所得税も挙げられます。
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に必要な、財源を確保するためにかかる税金です。
平成23年から、25年間徴収されることになります。

種類4：譲渡所得税

譲渡所得税も、税金対策をするなら知っておきたい、種類のひとつです。
譲渡所得税とは、不動産売却で譲渡所得（不動産売却益）が生じた際に課税されます。
給与所得や事業所得とは分離して計算するため、分離課税と呼ばれるのが特徴です。
譲渡所得（利益）の金額に応じて税額が変わるので、税金対策をお考えの場合は、譲渡所得を小さくすることがポイントとなります。

発生するタイミングは？

それぞれの税金が発生するタイミングは、下記のとおりです。

• 印紙税：売買契約時
• 登録免許税：引き渡し時
• 復興特別所得税・譲渡所得税：確定申告時（売却した翌年）

必要になるタイミングがそれぞれ異なるので、注意が必要です。
復興特別所得税・譲渡所得税は、土地や建物を売った翌年の確定申告のタイミングで納税することになります。

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対策の際に役立つ不動産売却でかかる税金の計算方法

続いて、対策の際に役立つ税金の計算方法について解説します。

印紙税の計算方法

印紙税は、譲渡所得（利益）が出たか否かは関係なくかかる税金です。
先述のとおり、印紙税は売買契約書に記載されている金額によって、下記のとおり納税額が異なります。

• 100万円超え500万円以下：1,000円
• 500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超え1億円以下：3万円

契約金額が大きくなるほど、印紙税の金額も高くなります。
納めないと3倍の過怠税が課せられることがあるので、注意が必要です。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、ひとつの不動産に対して1,000円がかかります。
あまり高額ではないので、安心です。
しかし、所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きは、専門的な知識を要する場面が多くあります。
そのため、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。
専門家に手続きを依頼する場合は、登録免許税にくわえて、別途報酬の支払いが必要となります。

復興特別所得税の計算方法

復興特別所得税は、所得税額の2.1％です。
令和19年12月31日まで、納める必要があります。

譲渡所得税の計算方法

先述のとおり、譲渡所得税は不動産売却で得た譲渡所得（不動産売却益）に対して課税されます。
そのため、税額を把握したい場合は、まず譲渡所得の計算が必要です。
譲渡所得は、下記の計算方法で算出します。
不動産売却で得た総収入－取得費－譲渡費用
取得費とは、下記のとおり売りたい土地や建物を購入した際に支払った費用です。

• 建物の建築費用
• 仲介手数料
• 印紙税や登録免許税、不動産取得税などの税金
• 測量費や土地の造成費用など

実家や築年数の古い不動産など、取得した日が昔の場合、取得費が不明なケースがあります。
わからない場合は概算取得費として、売却価格の5％を計上することが可能です。
また、建物は経年劣化によって価値が減少するため、当時の取得費をそのまま計上することができません。
そのため、下記の計算方法で減価償却費を算出します。
建物の取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年月
償却率は、建物の建築方法によって異なります。
木造（居住用）の場合は、0.031です。
譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用で、下記が挙げられます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 解体費用
• 借主がいた場合に支払った立退料など

譲渡費用は、売買契約書などから確認することが可能です。
譲渡所得が計算できたら、下記のとおり、所有期間に応じた税率をかけて譲渡所得税を算出します。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間が5年を超えるか否かで、税率が2倍ほど異なります。

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不動産売却の税金対策として活用したい控除や特例

最後に、不動産売却の税金対策として活用したい控除や特例、節税方法について解説します。

3,000万円の特別控除

居住用不動産の売却では、条件を満たすと3,000万円の特別控除を利用できます。
3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例の利用により譲渡所得税は非課税となります。
利用できる方が多く、税金対策として有効的なので、ぜひ活用したい控除と言えるでしょう。

所有期間10年超えの不動産売却で活用できる軽減税率

所有期間が10年を超える居住用財産の売却では、長期譲渡所得より低い税率を適用させることができます。
税率は下記のとおりです。

• 6,000万円以下の部分：14.21％
• 6,000万円を超える部分：20.315％

この特例は、先述した3,000万円の特別控除と併用が可能です。
3,000万円の特別控除を利用しても、譲渡所得がゼロまたはマイナスにならない場合に申請なさってください。

取得費や譲渡費用を多く計上する

不動産売却で税金対策をおこないたい場合は、不動産売却時に、取得費や譲渡費用を多く計上することも重要です。
譲渡所得を圧縮できれば、譲渡所得税の節税につながったり非課税になったりします。
取得費や譲渡費用を証明する領収書や契約書などをなるべく多く集めることがポイントです。
取得費が不明な場合は、先述のとおり概算取得費を用いることができます。
しかし、実際の取得費を下回る場合、税金の負担が大きくなる可能性があるため注意が必要です。

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まとめ

不動産売却時は、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などさまざまな種類の税金がかかります。
譲渡所得税は所有期間に応じた税率をかけて計算し、5年以下の場合は短期譲渡所得の高い税率が適用されるため、税金対策をする場合は売り出すタイミングにも注意しましょう。
3,000万円の特別控除や軽減税率の活用、経費を多く計上すれば、有効的な税金対策がおこなえます。
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