不動産売却時の告知書とは？記入者や注意点について解説

不動産売却時は、売買契約書や重要事項説明書といった、重要な書類が必要です。
そのなかのひとつに「告知書」というものがあります。
売買契約書や重要事項説明書に比べると印象が薄いイメージがありますが、実は不動産取引において欠かせない書類のひとつです。
今回は告知書とはなにか、誰が記入するのかや、記入時の注意点について解説します。
姫路市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の重要書類のひとつ「告知書」とは？

まずは、不動産売却時の重要書類のひとつ、告知書とはなにかについて解説します。

告知書とは？

告知書とは、物件に生じている傷や破損を、買主に伝えるための書類です。
不動産売却時、売主には契約不適合責任を負うリスクが生じます。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を引き渡した場合、その責任を負うというものです。
そのため、告知書にてあらかじめ物件に生じている不具合を知らせる必要があります。
物件の状態を買主と共有し、引き渡し後のトラブルを避けるために記入する書類と言えるでしょう。
ちなみに告知書とは、全国宅地建物取引業協会連合会においては、物件状況確認書と呼ばれています。

記入することは義務なのか？

実は告知書は、記入することが法律で定められているわけではありません。
しかし、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈と運用の考え方」というガイドラインに示されており、提出を促しています。
記入例や記入時の注意点など、売主に対する内容も記載されているのが特徴です。
そのため、告知書とは義務ではないものの、提出すべき書類のひとつと言えるでしょう。

付帯設備表との違いとは？

告知書と混在しやすい書類に、付帯設備表というものがあります。
付帯設備表とは、物件と一緒に引き渡す設備の内容や、不具合の有無を記入する書類です。
不動産売却では、土地や建物そのものだけでなく、一般的には給湯器やアンテナ、食器洗浄乾燥機といった設備も一緒に引き渡します。
引き渡す設備は中古なので、経年劣化が生じているケースがほとんどです。
告知書と同様、引き渡し後のトラブルを避けるために作成する書類となります。

契約内容と異なる不動産を引き渡した場合はどうなる？

先述のとおり、不動産売却時、売主には契約不適合責任を負うリスクが生じます。
契約内容と異なるものを引き渡し、問題になった場合は、損害賠償請求や代金減額請求などに応じなくてはなりません。
トラブルが生じてしまっては、売主・買主ともに満足のいく取引はできないでしょう。
揉めごとを未然に防ぎ、安心して不動産売却をおこなうために、告知書は欠かせない存在となります。

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不動産売却に必要な告知書は誰がいつ記入する？

続いて、誰がいつ記入するのかを解説します。

誰が記入するの？

誰が記入するのかというと、原則売主となります。
売買契約書や重要事項説明書などは、不動産会社が作成するものです。
不動産会社が準備する書類が多いので「誰が書くのか？」「不動産会社が書くのでは？」と、疑問に思う方も少なくありません。
しかし、最後に売主の名前を書いたり印鑑を押したりする必要があります。
不動産会社が売主から情報を聞き、その内容を記入するケースもありますが、最終的な記入責任は売主に生じることになります。

いつ記入すれば良いの？

不動産売却における告知書は、売買契約締結時に買主とチェックするため、契約日の前日までに記入すればOKです。
しかし、ギリギリなってしまうと慌ててしまい、記入漏れやミスなどの不備が生じる可能性があります。
そのため、実務上は不動産会社と媒介契約を締結したあと、すぐに記入するのがおすすめです。

記載事項は？

主な記載事項は、下記のような所有者にしかわからない、物件の状況です。

• 雨漏りの有無
• シロアリ被害の有無
• 建物の瑕疵の有無
• 給排水設備の故障の有無
• リフォームや増改築の有無

現在・過去問わず、雨漏りが発生した場合は、その場所を記入します。
修理をおこなっているなら、修理した日も記入しましょう。
シロアリ被害があった場合も同様です。
シロアリ予防工事を過去におこなっている場合は、実施日も記入します。
また、建物に傾きや腐食といった不具合がある際は、場所と状況を書いておきます。
給排水設備の故障や漏水の有無も、記載事項のひとつです。
リフォームや増改築を過去におこなっている場合、場所とリフォームの内容を記入（1階の和室・畳の貼り替えなど）します。
また、リフォームや増改築をおこなった建築業者も書いておくと良いでしょう。

物件の印象アップにもつながる

告知書には物件に生じている不具合を記入しますが、その一方で印象アップにつながる可能性もあります。
たとえば、雨漏りの修理やシロアリ予防工事を、誰がどのタイミングで実施したのかを記入すれば、必要な修繕をおこなっていることをアピールできます。
将来起こり得る瑕疵についても記入しておけば、より印象が良くなるでしょう。

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不動産売却に必要な告知書を記入するときの注意点

最後に、記入するときの注意点について解説します。

注意点1：買主の立場になる

注意点としてまず挙げられるのが、買主の立場になることです。
告知書とは、引き渡し後のトラブルを回避するために、効果的な書類となります。
そのため、買主の立場になり、必要と考えられる情報を網羅することが重要です。
売主にとっては「これくらい大丈夫だろう！」と思う不具合が、買主には重大な問題となる可能性は十分にあります。
どんな小さな情報も、買主の知りたい情報だと考え、詳しく記入なさってください。
また、先述のとおり将来起こり得る瑕疵についても、わかる範囲で記入しておきます。
たとえば「数年後に近くに高層マンションが建つ」といった情報は、売却に不利になりますが、買主にとっては知っておきたい情報のひとつです。

注意点2：売主自身で記入する

売主自身で記入することも、注意点のひとつです。
先述のとおり、告知書の記入責任は売主に生じるため、不動産会社に依頼することは望ましくありません。
さらに、過去の修繕履歴やリフォーム履歴などの対応状況や、物件の状況をもっとも知っているのは所有者である売主となります。
不具合があった場合、責任を負うのは売主なので、必ずご自身で記入なさってください。
もし過去の修繕履歴やリフォーム履歴がわからない場合、工事完了報告書や契約書、領収書や図面などから判断できる可能性があります。
書類を探したり、物件に詳しい方から話を聞いたりなど、売却時までに状況を知っておきましょう。

注意点3：販売開始前までに記入しておく

販売開始前までに記入しておくことも、注意点のひとつです。
先述のとおり、告知書は売買契約時にあれば良いので、前日までに記入できていれば問題ありません。
しかし、短時間で記入しようとすると、あいまいな記載になったり記入漏れが生じたりする可能性があります。
そのため、なるべく早く着手することがポイントです。

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まとめ

告知書とは、引き渡す物件に生じている傷や破損を、不動産売却時に買主に伝えるための書類です。
誰が記入するのかというと、原則売主となり、最終的な記入責任も売主に生じることになります。
買主が知りたいであろう情報を記入し、引き渡し後のトラブルを回避なさってください。
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