不動産売却における譲渡所得の計算方法とは？取得費や譲渡費用も解説

不動産の売却利益（譲渡所得）には譲渡所得税がかかりますが、譲渡所得を正確に計算すれば、譲渡所得税の払い過ぎを防ぐことができます。
本記事では、譲渡所得の計算方法や取得費に含まれるもの、譲渡費用に含まれるものを解説します。
姫路市で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における譲渡所得の計算方法とは？

譲渡所得とは、不動産を売却した際に得られる利益のことです。
譲渡所得は不動産だけでなく、株式や宝石などほかの資産の売却による利益にも適用されます。
譲渡所得には税金がかかり、その税金を「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の基本的な計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡収入金額－取得費－譲渡費用
譲渡収入金額とは、不動産を売却した際に受け取った金額のことです。
取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用の合計です。
建物については、所有期間中の価値の減少（減価償却）を考慮して計算します。
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことです。

減価償却費とは

建物は、土地と違って経年劣化していくため、築年数が経つほどに資産価値が下落していきますよね。
そのため、譲渡所得を計算する際は、建物の取得費から減価償却費相当額を差し引きます。
減価償却費は、建物の種類や取得時期、使用方法によって計算方法が異なります。
減価償却費の計算方法の詳細は、次章をご覧ください。

特別控除とは

不動産の譲渡所得税には、一定の要件を満たす場合、特別控除の特例があります。
特別控除を適用する際は、譲渡所得からさらに特別控除を引いた「課税譲渡所得」を求めます。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
特別控除には、たとえばマイホームを売却したときや相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例などがあります。
特別控除の特例を適用するための要件は、国税庁のホームページをご確認ください。

譲渡所得税の税率

課税譲渡所得に適用される税率は、所有期間によって以下のように異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％

上記税率は、所得税、復興特別所得税、住民税の合計です。
不動産は、所有期間が5年を超えてから売却すると税率が下がるため、税負担を軽減できます。
ただし、所有期間の算定は売却した年の1月1日が基準となるため、ご注意ください。
所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は「10年超所有軽減税率の特例」により、長期譲渡所得の税率がさらに抑えられます。
10年超所有軽減税率の特例の適用を受けると、課税譲渡所得が6,000万円以下の場合、税率は14.21%（所得税10.21%、住民税4%）です。
一方、6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分には特例としての税率が適用され、超えた部分には長期譲渡所得と同様に20.315%の税率（所得税15.315%、住民税5%）がかかります。

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不動産売却の譲渡所得の計算に含まれる取得費とは？

不動産の譲渡所得（売却利益）を計算するためには「取得費」を理解することも大切です。
前述のとおり、取得費とは、当該不動産を購入したときにかかった費用の合計です。
取得費を計算するには、実際にかかった費用を使う「実額法」と売却価格に一定の割合を乗じる「概算法」の2つの方法があります。

実際にかかった費用を使う「実額法」

実額法では、不動産を購入・建築した際の価格と購入にかかった費用を合計します。
建物の場合は、減価償却費を差し引いて算出しましょう。
居住用不動産の減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。
建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造や使用用途によって異なり、国税庁のホームページで確認できます。
不動産の購入にかかった費用は、おもに以下のとおりです。

• 購入時の仲介手数料
• 不動産の購入時にかかった税金
• 造成費用・測量費
• 建物の取壊し費用
• 借主の立退料

仲介手数料は、不動産を購入する際に仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料には上限があり、不動産価格に応じて計算されます。
具体的な金額は、不動産を取得したときの媒介契約書で確認可能です。
なお、不動産を売却したときにかかった仲介手数料は、譲渡費用に含まれます。
不動産購入時の税金とは、不動産取得税や印紙税、所有権の移転登記をする際の登録免許税のことです。
土地の取得については、埋立てや土盛り、地ならしなどの造成費用や測量費も含まれます。
土地の利用が目的で建物付きの土地を購入し、その後おおむね1年以内に建物を取り壊した場合は、建物の取壊し費用も取得費に含みます。
借主がいる土地や建物を購入した場合は、借主を立ち退かせるために支払った立退料も取得費です。
そのほか、住宅ローンの利子や手数料についても、借入日から使用開始日までの分は取得費に計上できます。
また、建物の改良工事にあたるリフォーム費用も取得費に含みます。
ただし、老朽化した部分を元に戻すための修繕費用については、取得費に含めることができません。
不動産を取得後にかかった費用、たとえば使用開始日以降の住宅ローン保証料や金利、マンションの管理費や修繕積立金なども取得費には含みません。

売却価格の一定割合を使う「概算法」

概算法では、売却価格の5%相当額を取得費として計算します。
たとえば、不動産を5,000万円で売却した場合は「5,000万円×5％＝250万円」を取得費とすることが可能です。
概算法は、取得費が不明な場合に使われます。
また、実際の取得費が売却した金額の5％相当額を下回る場合も、売却金額の5％相当額を取得費とすることが可能です。

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不動産売却の譲渡所得の計算に含まれる譲渡費用とは？

不動産を売却する際にかかる「譲渡費用」にはさまざまなものがあり、譲渡所得を計算するうえで重要です。
具体的にどのような費用が譲渡費用に含まれるのか、見ていきましょう。

譲渡費用に含まれるもの

売買取引に関連する譲渡費用は、以下のとおりです。

• 広告料
• 違約金
• 立退料・測量費・解体費用
• 名義書換料
• 印紙税

不動産を売却するにあたって広告を出した場合、広告料は譲渡費用に含まれます。
前述のとおり、不動産会社に仲介を依頼した場合は仲介手数料も含みます。
有利な条件で売却するために、最初に売買契約を結んだ買主と契約を解除し、別の買主と売買契約を結んだ場合は、その際に発生した違約金も譲渡費用に含むことが可能です。
売却する建物に賃借人が居住している場合は、賃借人が退去するために支払う立退料も譲渡費用に含みます。
土地の売却に伴って建物を取り壊した場合は、解体費用と解体に伴う損失額を譲渡費用に含めることができます。
また、不動産を売却する際は、境界を明確にするために測量をおこなうのが一般的です。
名義書換料とは、借地権を売却する際に、地主からの承諾を得るために支払う料金です。
不動産の売買契約書に必要な印紙税は、不動産の売買代金に応じて異なり、国税庁のホームページで確認できます。

譲渡費用に含まれないもの

建物の修繕費やリフォーム費用、ハウスクリーニングは売却に直接関連しないため、譲渡費用には含められません。
居住中にかかる固定資産税についても同様です。
ただし、買主から要望があってリフォームした場合や売却するためにリノベーションした場合は、例外的に譲渡費用となることもあります。
また、売却後に買主から代金を回収するためにかかる費用は、譲渡費用にはあたりません。

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まとめ

譲渡所得の計算方法は「譲渡収入金額－取得費－譲渡費用」です。
取得費には、不動産の購入代金のほか、仲介手数料や不動産取得税などが含まれます。
譲渡費用には、不動産売却にかかった広告料や測量費などがあるため漏れなく計上しましょう。
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