不動産の査定額はどのように決まる？売却前に相場を知る方法も解説！

土地や建物を売却する際は、売却価格の目安を事前に把握しておくことが大切です。
おおよその相場を知っておけば、不動産会社が提示する査定額が適切かどうか判断しやすくなります。
そこで今回は、不動産売却前にご自身で相場を調べる方法や査定の種類について解説します。
姫路市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で査定を依頼する前に自分で相場を調べる方法

不動産の価格は地域によって相場があり、ある程度の目安であればご自身でも調べることが可能です。
はじめに、不動産売却前に自分で相場を調べる方法から確認しておきましょう。

条件が似た不動産の売却価格を参考にする

近隣にある類似物件の価格を参考にすれば、所有する不動産の相場を調べることが可能です。
現在売り出し中の物件から相場を調べる場合は、不動産情報ポータルサイトが便利です。
類似物件の情報を少なくとも3件以上は集めて、そこから平均を割り出しましょう。
たとえば、類似物件の価格が4,000万円、4,300万円、3,900万円だった場合、相場は4,000万円前後と分かります。
成約価格から相場を求めたい場合は、土地総合情報システムやレインズ・マーケット・インフォメーションが便利です。
土地総合情報システムには、土地の取引価格に対する坪単価、レインズ・マーケット・インフォメーションには、一戸建てやマンションの成約価格が記載されています。
これら2つのサイトを利用する場合も、取引事例を3件以上は集めてそこから平均を割り出しましょう。

公的価格を参考にする

公的価格を参考にして、不動産の相場を調べる方法もあります。
公的価格とは、国や市町村が調査して発表している価格であり、次のようなものがあります。

• 公示地価
• 都道府県地価
• 相続税路線価
• 固定資産税評価額

公示地価と都道府県地価は、取引価格と同程度になるよう定められています。
一方で相続税路線価は約8割、固定資産税評価額は7割程度になるのが一般的です。
この数値を参考にすれば、所有する不動産の売却価格をある程度予想できます。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、売却価格の相場は「2,000万円÷0.7＝約2,800万円」と予想できるでしょう。
固定資産税評価額は課税明細書に記載されており、課税明細書は毎年春頃に届く納税通知書に同封されています。
公示地価と都道府県地価、相続税路線価に関しては、インターネットで閲覧することが可能です。

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不動産売却における机上査定とは

不動産会社に査定を依頼すれば、所有する物件がいくらで売れるかが分かります。
査定には「机上査定」と「訪問査定」といった2つの種類があり、それぞれに異なる特徴があります。
ご自身に適した査定方法を選択するためにも、机上査定と訪問査定のメリット・デメリットを確認しておきましょう。
まずは、机上査定のメリット・デメリット、査定額の根拠などを解説します。

机上査定とは

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、直接現地を確認せずにデータや書類だけで査定額を求める方法です。
机上査定では、公的価格や類似物件の取引価格、登記簿に記載されている情報などをもとに査定をおこないます。
マンションは取引事例が豊富なので、机上査定でもある程度精度の高い査定が期待できるでしょう。
一方で、一戸建ては独自性が高いため、直接現地を確認しない机上査定では、精度が落ちてしまう可能性があります。

机上査定のメリット

机上査定のメリットは、手間をかけずに短期間で査定結果を得られることです。
訪問査定では、現地を確認した後で査定額を算出するため、どうしても手間と時間がかかってしまいます。
机上査定は、申し込む際に物件情報を伝えるだけなので手間がかからず、また2～3日中には結果を知ることが可能です。
訪問査定のように、担当者とスケジュール調整をしたり当日に立ち合ったりする必要もありません。
このように机上査定は、時間と手間をかけずに手軽に査定を依頼できる点がメリットです。
「売却を迷っている」「売却価格の目安を知りたい」という方は、まず机上査定から検討してみると良いでしょう。

机上査定のデメリット

机上査定のデメリットは、訪問査定に比べて精度が低いことです。
家や土地などの不動産は、書類を見ただけではわからないことが数多くあります。
たとえば築年数が浅く、高値で売却できそうな物件でも、ペットの飼育によって室内がひどく劣化している場合もあるでしょう。
反対に、売主が定期的にメンテナンスをしていたことで、築年数の割には状態が良い物件もあります。
机上査定では、こうした物件のマイナス面やプラス面が査定額に反映されないため、訪問査定に比べると精度が低くなる傾向にあります。

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不動産売却における訪問査定とは

次に訪問査定のメリットとデメリット、査定額の根拠などを解説します。

訪問査定とは

訪問査定とは、書類やデータだけではなく、直接現地を確認したうえで査定額を求める方法です。
現地訪問により得られる情報も加味されるため、より精度の高い査定結果が期待できます。
更地の場合は立会いを不要とする会社もありますが、建物が建っている場合は基本的に立会いが必要です。
机上査定に比べると時間や手間がかかりますが、より正確な売却価格が知りたい場合は訪問査定をおすすめします。

訪問査定のメリット

現地確認では、おもに次のような箇所がチェックされ、これらもすべて価格に加味されます。

• 敷地形状：土地の形・大きさ・傾きなど
• 建物状況：室内や外壁の劣化状況・日当たり・設備の状態など
• 接道幅員：前面道路の幅員・接道の長さなど
• 近隣関係：越境の有無・高圧線の存在・周辺環境など
• ライフライン：ガスや上下水道、浄化槽の状況など

上記は、実際に現地を確認しないとわからないことがほとんどです。
訪問査定では、こうした物件のプラス面とマイナス面が価格に反映されるため、より精度の高い結果が期待できます。

訪問査定のデメリット

訪問査定のデメリットは、現地確認をおこなう分、手間や時間がかかることです。
机上査定が数日で完了するのに対して、訪問査定は査定結果を算出するために7〜10日ほど必要です。
また、担当者と現地確認の日程を調整したり、事前に書類を集めたりしなければなりません。
机上査定に比べると手間や時間がかかるため、すぐに査定額を知りたい方からするとデメリットといえます。

訪問査定の当日までにやっておくと良いこと

より正確な査定結果を知るためには、不動産に関する情報を多く提供することが大切です。
以下のような書類があれば、精度の高い査定が期待できるため、事前に準備しておきましょう。

• 新築時の各種設計図書
• 不動産購入時の売買契約書
• パンフレットや設計図など建物の図面
• 不動産の周辺環境が分かる図面
• 管理規約・長期修繕計画書（マンションの場合）

また現地確認の当日は、前述したように建物の劣化状況や室内の状態、周辺環境などもチェックされます。
より良い印象を与えるためにも、掃除や整理整頓、設備の修繕などは済ませておくようにしましょう。

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まとめ

現地確認がない分精度は劣りますが、売却を迷っている方や、すぐに査定額を知りたい方には机上査定がおすすめです。
一方で訪問査定は、精度の高い結果を知りたい方や、不動産売却を本格的に進めたい方に向いているといえます。
査定額が適切かどうかを判断するためにも、まずはご自身でおおよその相場を確認して、その後不動産会社に査定を依頼しましょう。
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