不動産売却にかかる税金は法人と個人とで違う？計算方法や節税方法も解説 ！

法人と個人とでは、不動産売却の際に課される税金が異なります。
そのため、不動産売却はどちらでおこなったほうが良いのか、悩むことがあるかもしれません。
そこで今回は、兵庫県姫路市で不動産売却をご検討中の法人に向けて、不動産売却における法人と個人の税金の違いについて解説します。
法人にかかる税金の計算方法や、法人での売却で可能な節税方法も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

法人が不動産売却した際にかかる税金とは①法人と個人との違い

不動産を売却すると、税金が発生します。
ただし、発生する税金の種類は、個人と法人のどちらで売却するかによって異なります。
そこで、それぞれのケースで課される税金を確認しておきましょう。

個人が不動産売却した際にかかる税金

個人が不動産を売却すると、おもに以下の税金が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際に課される税金です。
税額は、契約書に記載されている売買価格に応じて段階的に定められています。
登録免許税は、不動産の登記をする際にかかる税金です。
不動産売却では、売り出す物件に抵当権が設定されている場合に抵当権抹消登記が必要となり、その際に登録免許税がかかります。
そして譲渡所得税は、不動産売却によって利益が生じた場合に発生する税金です。
不動産売却による利益は所得であるため、その所得に対して「所得税・復興特別所得税・住民税」が課され、これら3種類の税金を合わせて譲渡所得税と呼びます。
利益ではなく損失が生じた場合は、譲渡所得税は発生しません。

法人が不動産売却した際にかかる税金

法人が不動産を売却した際は、おもに以下の税金が発生します。

• 印紙税
• 法人税
• 法人住民税
• 法人事業税
• 消費税

印紙税が課されることは、個人で売却するケースと同様です。
2番目の法人税は、法人の事業全体で生じた利益に課される税金です。
3番目の法人住民税は、地方自治体に納める税金で、事業をおこなう際に利用する公的サービスなどの維持にかかる経費の負担を目的としています。
4番目の法人事業税も、地方自治体に納める税金で、目的も法人住民税と似ています。
ただし、こちらは利益に対して課されるため、企業利益が生じなかった場合は基本的に発生しません。
これらの法人と名の付く税金は、法人3税と呼ばれることもあります。
不動産売却によって利益が生じた場合、法人3税はほかの事業などで得た利益と合算した企業利益に対してそれぞれ課されるので、覚えておきましょう。
そして、法人の場合は消費税にも注意が必要です。
個人が不動産を売却する場合は、土地も建物も非課税ですが、法人の場合は建物に消費税がかかります。

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法人が不動産売却した際にかかる税金とは②税金の計算方法

不動産売却の際にかかる税金の種類を把握したら、次は計算方法を確認しておきましょう。
5種類の税金のうち、とくに押さえておきたい法人税と消費税の計算方法を解説します。

不動産売却をした際の法人税の計算方法

法人税は、「益金－損金」で算出した所得に、法人税率を乗じて計算されます。
益金や損金は、課税所得を算出する基礎となる法人税法上の固有の概念です。
法人の不動産売却は、ビジネスの一環であるため、売却によって得た利益はほかの利益と合わせて益金となります。
その益金から損金を差し引いた所得に、法人税が課される仕組みです。
そのため、所得の計算結果がマイナスになった場合は、法人税は課されません。
そして法人税率は、法人の種類や年間の所得額によって決まります。
法人の種類には普通法人や協同組合等、公益法人等などがあり、年間所得は800万円を超えるかどうかが基準です。
たとえば、資本金1億円以下の普通法人の法人税率は、年間所得が800万円以下だと19％か15％、800万円を超えると23.2％です。
なお、法人が不動産を売却すると、重課税が課される可能性があります。
重課税は、法人税とは別に不動産売却の利益に課される税金です。
重課税の税率は、売却した不動産を所有していた期間によって決まり、5年以下の短期所有は10％、5年を超える長期所有は5％が課されます。
令和8年3月31日までは課税が停止されていますが、それ以降は再開されるかもしれないので注意しましょう。

不動産売却をした際の消費税の計算方法

消費税は、事業として国内で取引をおこなった場合に、事業者が国に納める税金です。
したがって、法人が不動産を売却する際は、買主から預かり消費税を受け取らなくてはなりません。
土地は基本的に非課税ですが、建物には消費税がかかります。
そのため、法人が土地と建物をセットで売却する場合は、消費税額がわかるように、それぞれの価格を分ける必要があります。
土地と建物の価格を分けるときに用いられることが多いのは、固定資産税評価額を使う方法です。
土地と建物が合算された価格に、固定資産税評価額の割合を乗じると、それぞれの価格が計算できます。
建物の価格がわかったら、本体価格と消費税を計算しましょう。

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法人が不動産売却した際にかかる税金とは③可能な節税対策

個人が不動産を売却した際、さまざまな譲渡所得税の節税方法があります。
たとえば、マイホームを売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用すると、3,000万円までの譲渡所得には税金がかかりません。
また、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって決まるので、税率が低くなるタイミングで売却すると節税につながります。
法人の場合、上記のような方法は使えませんが、違う方法によって節税が可能です。
どのような方法があるのか、おもな節税方法を3つ確認しておきましょう。

法人が可能な節税1：利益を分散する

個人の場合は、不動産売却によって得た所得を、ほかの所得と合算することはできません。
けれど、法人の場合はすべての所得の損益を合算でき、これを利用した節税が可能です。
たとえば、不動産売却で出た利益を使って事業投資をすると収益が減り、全体として課される税額を減少できます。

法人が可能な節税2：売却のタイミングを役員の退職に合わせる

退職金の支給でも、利益を分散することができます。
とくに節税効果が見込めるのは、役員の退職金です。
勤続年数が長い役員の退職に合わせて不動産を売却すると、大きな利益が出た場合でも税金の負担を抑えられるでしょう。

法人が可能な節税3：事業投資に使える控除を利用する

法人税には、投資額に一定割合を乗じた金額を控除できる制度があり、利用すると節税につながります。
対象となるのは、機械設備や人材への投資などです。
機械設備への投資は、取得価額の7％が控除されます。
人材への投資は、人件費が増加した場合などに、給与支給増加額×10％が控除の対象になります。
なお、機械設備への投資は要件の1つに金額があり、たとえば機械装置は1台160万円以上、ソフトウエアは70万円以上が対象です。
ほかにも要件があるので、しっかりと確認して、節税にうまくつなげましょう。

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まとめ

不動産売却時にかかる税金は、法人と個人とで異なります。
それぞれにかかる税金を確認すると、どちらで売却したら良いか判断しやすくなるでしょう。
節税につながる方法は法人にも個人にもあるので、使えるものは利用して、税金の負担を抑えましょう。
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