不動産売却時に発生する売却益とは？計算方法と節税対策を解説

所有していている不動産を売却した際に利益が発生すると、その利益に対して税金がかかることがあります。
ただし、一定の条件を満たせば利用できる特例があり、大幅な節税も期待できるでしょう。
そこで、不動産売却したときの売却益とはなにか、計算方法と税金の節税方法について解説します。
姫路市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却したときに発生する売却益とは

不動産売却をおこなうと売却金を受け取ることになりますが、これは利益ではありません。
不動産売却で得られる利益（売却益）は、不動産を購入した費用や売却にかかった費用などを売却価格から差し引いて求めます。
ここでは、売却益とはなにかについて解説します。

売却益とは？

売却益とは、不動産売却によって発生した利益のことです。
この売却益は売却価格を指しているのではなく、以下のような計算式で算出します。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用のことで、譲渡費用とは不動産を売却する際にかかった費用のことです。
また、不動産売却時に特別控除が適用される場合は、さらに売却価格から差し引くことができます。
これらを売却価格から差し引いて売却益を求めます。

税金が課せられるのは売却益のみ

不動産売却で税金がかかるのは、売却金に対してではなく、売却益に対してです。
そのため、前述した計算方法で売却益がマイナスもしくはゼロとなれば、税金が課されることはありません。
逆に、売却益がプラスとなればその価格に対して税金がかかります。

売却益が発生したら確定申告が必要

不動産売却で売却益が発生した場合は、必ず確定申告が必要になります。
会社員の方は、確定申告が必要なのか疑問に思う方も多いでしょう。
しかし、不動産売却によって得られる売却益（譲渡所得）は、給与所得とは別に区分される分離課税となっています。
そのため、会社員の方でも売却益が発生した場合は、確定申告が必要です。
また、売却益が発生していない場合でも以下の場合は確定申告が必要になります。

• 特別控除が適用される場合
• 損益通算・繰越控除を利用したい場合

特別控除が適用されたことにより売却益がゼロやマイナスとなった場合は、確定申告が必要になるため注意しましょう。
また、不動産売却時に損失が発生した際も、給与所得と相殺できる損益通算などが利用できることがあります。
ただし、この特例を利用する場合も確定申告が必要になるため注意しましょう。
なお、確定申告は不動産売却した翌年の2月16日から3月15日までの間におこなわなければなりません。

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不動産売却時の売却益の計算方法

不動産売却で売却益が発生したかどうかは、前述したように「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で求めます。
そのため、まずは取得費と譲渡費用を算出する必要があります。

①取得費を算出する

取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、建築費用、仲介手数料、設備費、リフォーム費用などが該当します。
ただし、建物が含まれている場合は「減価償却」をおこなう必要があります。
減価償却とは、建物のように時間の経過とともに価値が減少していく資産を、一定年数にわけて経費として計上する計算方式のことです。
建物も築年数の経過とともに劣化していくため、その減少した分を取得費から差し引く必要があります。
減価償却した金額を減価償却費と呼び「建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数」で算出します。
建物の構造によって償却率は定められており、以下のとおりです。

• 木造：0.031
• 軽量鉄骨造：0.025
• 鉄筋コンクリート造：0.015

たとえば、木造一戸建てを3,000万円で購入し、10年間住んでいた場合の減価償却費は「3,000万円×0.9×0.031×10年＝837万円」となります。
この837万円を取得費から差し引く必要があります。

②譲渡費用を算出する

譲渡費用とは、売却する際にかかった費用のことで、仲介手数料や登記費用、印紙代、測量費などが該当します。
建物を解体して売却した場合も、譲渡費用として計上することができます。

③売却益を算出する

取得費、譲渡費用、減価償却費を求めたら「課税譲渡所得（売却益）＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」に当てはめて、売却益を算出します。
なお、特別控除が適用される場合は、売却価格から差し引きます。

売却益のシミュレーション

では、実際に売却益がどのくらいになるかシミュレーションしてみましょう。
木造一戸建ての住宅を4,000万円（建物3,000万円・土地1,000万円）で購入し、3,500万円で売却できたと仮定します。
なお、所有期間は10年、譲渡費用は100万円とします。
このケースの場合、建物が含まれているため減価償却をおこなわなければなりません。
そのため、取得費は以下のようになります。
取得費＝4,000万円－（3,000万円×0.9×0.031×10年）＝3,163万円
次に、売却益の計算式に取得費と譲渡費用を当てはめます。
売却益＝3,500万円－（3,163万円＋100万円）＝237万円
このケースだと、237万円の売却益が出ることになります。
なお、特別控除が適用される場合は、売却益から特別控除を差し引くことができます。

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不動産の売却益にかかる税金を節税する方法

売却益に対して税金がかかるため、売却益をいかに抑えるかが節税するポイントです。
また、売却時に損失となった場合でも、確定申告をすることによって節税対策となります。
ここでは、売却益が出た場合と売却損が発生した際に利用できる控除制度について解説します。

売却益の節税対策①マイホーム売却時の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、売却益から最大で3,000万円控除できる制度です。
控除できる金額が大きいため、大幅な節税が期待できるでしょう。

売却益の節税対策②相続した空き家を売却するときの3,000万円の特別控除

相続や遺贈により取得した空き家を売却する際も、一定の条件を満たせば3,000万円を控除することができます。
ただし、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど条件があります。

売却損の節税対策③譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを売却した場合や、買い換えるためにマイホームを売却した際に損失が発生した場合は「損益通算」と「繰越控除」の特例が利用できます。
損益通算とは、売却で出た損失と給与所得や事業所得などのほかの所得と相殺できる特例です。
相殺することによって、所得税や住民税などの負担を減らすことができます。
また、その年に控除しきれなかった損失は、翌年以降3年まで繰越控除することができます。
この特例を利用するには、それぞれ条件を満たす必要があるため、詳しくは国税庁のホームページで確認してみましょう。
なお、ここでご説明した特例を利用するには、確定申告が必要なため忘れずに手続きをおこないましょう。

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まとめ

不動産売却により売却益が発生すると、その利益に対して税金が課せられます。
ただし、3,000万円の特別控除などを利用すれば節税対策となるため、忘れずに確定申告をおこないましょう。
また、損失が発生した場合でも損益通算や繰越控除の特例を積極的に利用すれば、節税効果が期待できるでしょう。
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