不動産における心理的瑕疵とは？売却に与える影響と告知義務について解説

売却予定の物件に心理的瑕疵がある場合は、売却前に必ずその旨を買主へ伝えなければなりません。
告知せずに売却した場合は、損害賠償を請求される可能性があるため注意が必要です。
そこで、心理的瑕疵とはなにか、また不動産売却に与える影響と告知義務について解説します。
姫路市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売却前に知っておこう！不動産における心理的瑕疵とは？

たとえ、物件の立地や建物自体に問題がなくても、人の死を連想させるような物件は購入したくないと考える方が多いのではないでしょうか。
このような事故物件は心理的瑕疵（しんりてきかし）物件と呼ばれています。
ここでは、心理的瑕疵にあたるのはどのような物件なのか、具体例も出してご説明します。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、物件を使用するうえで何の問題もないのに、できれば購入したくないと感じる心理的な事象のことです。
不動産業界では、建物の欠陥や不具合のことを「瑕疵（かし）」と呼びますが、多くの場合が設備の故障や雨漏りといった物理的な瑕疵を指します。
では、心理的瑕疵とは具体的にどのような瑕疵を指すのでしょうか。
①事故物件
まず心理的瑕疵として挙げられるのが、事故物件です。
事故物件は心理的瑕疵のなかでももっとも敬遠されがちな物件です。
たとえば、殺人事件や自殺の現場となったようなケースが該当します。
また、死亡してから遺体が発見されるまでの間が長い場合も、臭いや体液などが床や壁に浸透している可能性があるため、心理的瑕疵とされる場合があります。
ただし、高齢者による自然死や病死といった場合は、事故物件にならないケースが多いです。
②周辺環境の問題
事故物件以外にも周辺環境の問題で心理的瑕疵として扱われることもあります。
たとえば、夜間まで稼働していている工場が近くにあり、騒音で眠れないような場合や、ゴミ処理場が近くにありひどい悪臭がするといった場合です。
また、墓地が近い場合や反社会的組織の事務所が近くにある場合も心理的瑕疵に該当します。
③風評被害を受けている
根拠のないデマや憶測による風評被害も心理的瑕疵となる場合があります。
インターネット上や口コミなどで「あの家に住んでいると病気になる」といったような悪評が知れ渡っていると、その物件を購入したい気持ちにはなりにくくなるでしょう。
そのため、風評被害も心理的瑕疵として扱われる可能性があるため注意が必要です。

心理的瑕疵も告知義務がある

不動産売却では、上記のような心理的瑕疵に該当する場合は、事前に買主へその旨を告知する義務が生じます。
心理的瑕疵は、物件を購入するかどうかの判断に大きく影響をします。
そのため、隠さずに告知しなければなりません。
また、隠して売却した場合は、後日買主から損害賠償を請求される可能性があるため注意が必要です。

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心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは

心理的瑕疵がある物件は、買主から敬遠されるケースが多く不動産売却に与える影響は大きいといえるでしょう。
ここでは、心理的瑕疵が物件に与える影響について解説します。

影響①売却する金額が相場よりも下がる

心理的瑕疵がある物件の場合は、その物件を敢えて購入するメリットがないため、一般的な相場での売却は難しくなる可能性があります。
そのため、相場よりも売却価格を下げるなどの対処が必要になるでしょう。
また、どれくらい金額を下げるかは物件によって異なりますが、自然死や病死などで死亡から発見までが早い場合は、価格にそれほど影響を受けることはありません。
一方で、自殺や殺人事件の現場となった場合は、心理的な負担が大きいため価格をある程度下げなければ売却が難しくなるでしょう。

影響②売却に時間がかかる

心理的瑕疵がある物件は、売却にかかる期間にも影響します。
一般的な物件であれば、3～6か月程度で売却できるのが相場ですが、心理的瑕疵がある物件ではさらに時間がかかる可能性が高いでしょう。
そのため、時間がかかることを見越した売却活動が必要になるでしょう。

仲介が難しい場合は「買取」も検討してみる

仲介により売り出してもなかなか売却できない場合は、不動産会社による「買取」も検討してみましょう。
買取とは、仲介と異なり個人の買主を探すのではなく、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
売却活動が不要なため、短期間での売却が可能です。
ただし、買取の場合は仲介よりも売却価格が2～3割程度低くなってしまうデメリットがあります。
そのため、売却価格がある程度安くなっても、早く物件を手放してしまいたい方にはおすすめの方法といえます。

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心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務とは

最後に、心理的瑕疵の物件を売却する際の告知義務について解説します。

告知義務が必要なケース

告知義務は前述したように物件の瑕疵だけでなく、心理的瑕疵も該当します。
では、どのようなケースでは告知義務が必要なのでしょうか。
国土交通省により作成されたガイドラインによると、告知が必要なケースは「買主などの判断に重要な影響を及ぼす場合」とされています。
たとえば、他殺・自殺・焼死・不審死・変死のような不自然な死の場合です。
また、それ以外にも死亡から長期間経過して発見された場合は、告知義務が必要になります。
ただし、長期間に明確な基準はありませんが、遺体の腐食が進んでいる場合は告知義務が必要と考えておきましょう。

告知義務が不要なケース

一方で、告知義務が発生しないと考えられるケースは以下の場合です。

• 自然死や孤独死ですぐに発見された場合
• 日常生活での不慮の事故
• マンションの屋上からの飛び降り自殺
• 体調を崩し病院で死亡した

これらのケースは告知義務が生じないとされています。

いつまで告知が必要？

告知が必要な心理的瑕疵物件を売却する場合は、いつまで告知が必要になるのでしょうか。
告知義務については「事件発生からの経過年数」と「事件発生からの転売や入居者変更」と2つの考え方があります。
事件発生からの経過年数
1つ目の考え方は、事件発生時からの経過年数です。
たとえば、自殺が発生した不動産を売却する場合は、6年程度経過するまでは告知しなければならないとされています。
また、賃貸物件であれば3年程度まで必要になります。
事件発生から転売や入居者変更
2つ目は、転売により入居者が変わった時点で告知義務が不要となる考え方です。
つまり、事故物件を購入した方が、別の方へ転売するときから告知義務が生じなくなるとされています。
また、賃貸物件の場合も同様に入居者が変わったときから告知義務が不要になります。
ただし、一定期間経過すれば告知義務は生じなくなりますが、殺人事件など心理的負担が大きい場合は個別に検討が必要になるため注意が必要です。

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まとめ

売却する不動産に心理的瑕疵がある場合は、買主の購入判断に大きく影響するため、必ず告知しなければなりません。
また、自然死の場合でも長期間放置された状態で発見された場合は、心理的瑕疵と判断されるため注意しましょう。
心理的瑕疵があることを隠したまま売却すると、買主から損害賠償を請求される可能性があるため、売主は告知義務を果たすことが大切です。
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