不動産相続時に住宅ローンが残っていた！返済義務の有無や対処法を解説

住宅ローンの返済は、一般的に20〜30年と長期間にわたります。
被相続人が不動産を購入したタイミングによっては、相続時にローンが残っているケースもあるでしょう。
もし相続した不動産に住宅ローンが残っている場合、誰が返済することになるのでしょうか。
この記事では、相続不動産と住宅ローンの関係について、返済義務の有無や対処法などを解説します。
姫路市で不動産相続のご予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続をすると住宅ローンが残っていた！返済義務はどうなる？

親から相続した実家に住宅ローンが残っていたというケースがあります。
このような場合、残った住宅ローンは誰が返済することになるのでしょうか。
まずは、被相続人が組んだ住宅ローンの返済義務について解説します。

住宅ローンも相続の対象となる

相続した不動産に住宅ローンの残債がある場合、返済義務も相続人が引き継ぐことになります。
相続と聞くと、預貯金や現金、不動産、自動車などプラスの財産をイメージする方も多いでしょう。
しかし被相続人の債務もすべて相続対象になるため、原則として住宅ローンも相続人が引き継ぐことになります。

遺産分割協議により返済者を決定できる

相続人が複数いる場合は遺産分割協議をおこない、誰が不動産を取得するか決める必要があります。
不動産の相続方法は複数あり、「売却して現金を分ける方法」と「現物で相続する方法」に大別されます。
不動産を現金化せずに現物で相続する場合は、相続人の誰かが代表して取得するケースが一般的です。
特定の誰かが不動産を相続する場合でも、一般的には相続人全員でローンを返済することになります。
なぜなら「被相続人の残した債務は法廷相続人で法定相続分に従って分割する」と定められているためです。
とはいえ、相続人全員でローンを返済するとなると、不動産を取得していない方は不満に思うのではないでしょうか。
そのため実際には、遺産分割協議で「不動産相続者が住宅ローンも返済する」として合意するケースが多いようです。
ただし、遺産分割協議で決めたことであっても、住宅ローンの債権者（銀行など）には対抗できない点に注意が必要です。
たとえば遺産分割協議により、長男が実家を相続する代わりに住宅ローンも支払い続けると決めたとしましょう。
長男がローンを滞納した場合、他の相続人にも法定相続分の限度内で金融機関から返済を求められる可能性があります。
その際に「ローンの返済義務は長男にある」と主張しても、融資を受けている金融機関に対抗することはできません。

相続税の計算には債務控除が適用される

相続税を計算する際は「債務控除」といって、ローンの残債を相続財産額から差し引くことが可能です。
たとえば2,000万円の不動産と現金500万円を相続したものの、300万円の住宅ローンが残っていたとしましょう。
この場合、正味の遺産額は「（2,000万円＋500万円）ー300万円＝2,200万円」となります。
相続税は正味の遺産額をもとに計算されるため、住宅ローンを相続財産から控除できれば節税につながります。

ローンが残った状態で不動産相続をしても残債を支払わなくていい場合とは

相続不動産に残った住宅ローンは、相続人に返済義務が生じることを解説してきました。
しかし実際には、相続人が残債を支払わなくていいケースがほとんどです。
その理由は、住宅ローンを組む際にほとんどの方が「団体信用生命保険」に加入しているためです。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残高がゼロになる保険のことです。
ローンの名義人が死亡したり重い病気にかかったりした場合に、債権者である金融機関に保険金が支払われる仕組みです。
つまり団体信用生命保険に加入していれば、被相続人が亡くなった時点で住宅ローンは完済されることになります。
銀行など民間の金融機関でローンを組む場合、一般的には団体信用生命保険への加入が必須条件となっています。
そのため、相続した不動産に住宅ローンが残っていても、多くの方が残債を支払わずに済むでしょう。
ただし、保険に加入しなくても組める住宅ローン（フラット35など）もあるため、保険加入の有無は事前に調べておくと安心です。

住宅ローンが免除されないケースもある

先述したように、被相続人が団体信用生命保険に加入していれば、相続人が残債を返済する必要はありません。
しかし、被相続人が団体信用生命保険に加入していても、相続人に返済義務が生じる場合もあります。
たとえば、夫婦や親子で収入を合算し、1つの住宅ローンを契約している場合です。
収入合算契約には、連帯債務型と連帯保証型がありますが、いずれも保険に加入できるのはメインの債務者のみです。
そのためメインの債務者ではない方が亡くなった場合は、住宅ローンの免除を受けられません。
また、親子や夫婦が別々にローンを組んで1つの不動産を購入する「ペアローン」の場合も注意が必要です。
たとえば夫婦でペアローンを組み、返済期間中に妻が亡くなった場合、夫の残債はそのまま残ります。

ローンが残っている状態で不動産相続をした場合の対処法とは

不動産相続で住宅ローンが免除されなければ、相続人が残債を返済していかなければなりません。
住宅ローンは何百から何千万円と高額なケースが多く、残額によっては大きな負担がかかってしまいます。
少しでも負担を軽減するために、ここからはローンが免除されない場合の対処法を解説します。

金融機関に相談する

被相続人が組んだ住宅ローンの条件をそのまま引き継ぐのが難しい場合もあるでしょう。
このような場合は、早めに金融機関に相談するのがおすすめです。
早い段階で相談すれば、相続人の負担を減らせるよう返済計画を見直してくれる可能性があります。
たとえば返済期間を延長するだけで、月々の支払いが1万円以上少なくなるケースもあります。
返済計画の見直しによって毎月の返済額を抑えられれば、家計の負担も軽減できるでしょう。

相続した不動産を売却する

所有権を手放してもいいのであれば、不動産を売却するのがおすすめです。
売却により得たお金でローンを完済すれば、今後支払いを続ける必要がなくなり、金銭面の負担を軽減できます。
ただし不動産を売却してもローンが残る場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、不動産がいくらで売却できるか調べてみると良いでしょう。

相続放棄する

不動産を相続する前であれば、相続放棄をするという選択肢もあります。
相続放棄とは、相続人としての権利を放棄することです。
相続放棄をすれば、初めから相続人でないものとみなされるため、残債を引き継がずに済みます。
ただし、すべての財産に対する相続権を喪失するため、残債のみ放棄するといったことはできません。
プラスの財産が多い場合は、本当に相続放棄しても良いのか慎重に考える必要があるでしょう。

まとめ

被相続人の債務も相続財産に含まれるため、基本的には相続人に住宅ローンの返済義務が生じます。
しかし住宅ローン契約時には、ほとんどの方が団体信用生命保険に加入するため、実際に残債を負担するケースは少ないでしょう。
もし相続人が返済しなければならない場合は、金融機関への相談や売却、相続放棄を検討してみてはいかがでしょうか。
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