不動産を売却する際の必要書類とは？種類や取得方法を流れに沿って解説！

不動産を売却するときは、準備するべき必要書類があります。
量が多いうえ、さまざまな種類があるので、売却の流れに沿って確認するとわかりやすいでしょう。
そこで今回は、兵庫県姫路市で不動産の売却をご検討中の方に向けて、不動産売却時の必要書類を「売却前」「売買契約締結時」「決済時」に分けて解説します。
必要書類の取得方法も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における必要書類①売却前に準備する書類

不動産売却時の必要書類はたくさんあるので、一度に集めようとすると大変でしょう。
手続きごとに必要書類が変わるので、間違えないように注意する必要もあります。
そこでおすすめなのが、不動産売却の流れに沿って、必要書類を確認しておくことです。
手続きごとの必要書類を前もって把握しておくと、優先順位がわかり、準備がしやすくなるでしょう。

不動産売却の基本的な流れ

手続きごとの必要書類を把握するためには、まず不動産売却の流れを確認しておきましょう。
不動産を売却する際は、基本的に以下の流れで進めます。

• 物件の査定を受ける
• 媒介契約を締結する
• 売却活動をおこなって買主を探す
• 買主と売買契約を締結する
• 決済を終えたら物件を引き渡す

このうち必要書類があるのは、おもに「査定」「媒介契約締結」「売買契約締結」「決済」の4つです。

不動産売却前の手続きで必要な書類と取得方法

必要書類がある手続きのうち、不動産を売却する前におこなうのは査定と媒介契約締結です。
査定では、「購入時のパンフレット」と「住宅ローンの償還表」を準備しましょう。
購入時のパンフレットには、物件の概要や間取りなどが記載されています。
そのため、不動産会社が物件の情報を確認するときや、買主を見つけるための広告を作成する際などに役立ちます。
パンフレットは物件を引き渡す際に買主へ渡す書類でもあるため、売却を決めたら早めに探しておきましょう。
住宅ローンの償還表はローンの残債がわかる書類で、返済がまだ終わっていない場合に必要です。
この書類は、売却金で住宅ローンを完済できるかどうかを判断するために使います。
手持ちの資金や売却金で完済できない場合は、不動産売却が難しい可能性があるので、早めに確認しておきましょう。
パンフレットと住宅ローンの償還表はどちらも手元にある書類なので、必要になってから慌てないように、前もって探しておきましょう。
物件の査定が終わると、次は媒介契約締結です。
このときに準備が必要なのは、おもに本人確認書類と印鑑の2つですが、ほかに記載するべき書類があります。
それは、「付帯設備表」と「物件状況確認書（告知書）」です。
付帯設備表には、物件にある設備の撤去の有無や不具合状況を記載します。
物件状況確認書には、雨漏りやシロアリ被害など、設備以外の不具合を記載します。
どちらも、記載内容と現況が異なるとトラブルになる可能性があるので、間違いのないように記載することが大切です。

不動産売却における必要書類②売買契約締結時に準備する書類

不動産の売却先が決まったら、次は売買契約締結時までに必要な書類を準備します。
売買契約に直接関係する書類だけではなく、登記手続きの必要書類もあるので、それぞれに分けて解説します。

売買契約締結時の必要書類

売買契約締結に直接必要な書類は、売買契約書や買付証明書、精算関係書類などです。
これらの書類は不動産会社が準備するので、売主が作成したり取得する必要はありません。
ただし、ほかにも建築確認済証などの書類を求められることがあるので、その場合はしっかりと準備しておきましょう。

登記手続きの必要書類

不動産を売却する際は、所有権移転登記が必要です。
また、売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記もおこなわなくてはなりません。
これらの登記には、おもに以下の書類が必要です。

• 登記済証または登記識別情報通知
• 印鑑証明書
• 固定資産税納税通知書
• 抵当権の抹消に必要な書類
• 委任状

登記済証や登記識別情報通知は、不動産の権利証にあたるもので、どちらも所有者が登記名義人であることを証明する書類です。
2005年以降に取得した不動産には、登記済証ではなく登記識別情報通知が発行されている可能性があります。
どちらかが手元にあるはずなので、探しておきましょう。
印鑑証明書は、書類などに捺印した印影が実印であることを証明する書類です。
市区町村役場などで取得できますが、有効期間は3か月なので、使用する時期を確認してから準備しましょう。
固定資産税納税通知書は、固定資産税の納税額や評価額が記載されている書類です。
登記手続きの際に課される登録免許税の計算に使うほか、固定資産税を精算する際などにも必要です。
手元にない場合は、市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得すると、代用できます。
そして、抵当権抹消登記の場合は、金融機関が保管している抵当権の抹消に必要な書類も準備します。
登記手続きを司法書士に依頼する場合は、委任状が必要なので、司法書士が準備した書類に捨印をしましょう。

不動産売却における必要書類③決済時に準備する書類

不動産売却では、最後に決済と引き渡しをおこないます。
また、不動産売却によって利益が出た場合は確定申告が必要なので、その際に使う書類も確認しておきましょう。

決済と引き渡しの必要書類

決済と引き渡しのときに必要な書類は、売却する不動産によって異なります。
どの不動産でも共通なのは、固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書です。
設備の取扱説明書や保証書、物件の鍵なども買主に渡す必要があるので、忘れずに準備しておきましょう。
売却するのが一戸建てや土地の場合は、地積測量図や境界確認書が必要です。
地積測量図は法務局やインターネットで取得し、境界確認書は手元にある書類を準備しましょう。
一戸建ての売却では、建築基準法に基づいて建築されていることを証明する書類である建築確認済証と検査済証が必要です。
そしてマンションの場合は、分譲時のパンフレットや管理規約、議事録や会計報告書の写しなどを買主に渡す必要があります。
いずれも手元にあるはずの書類なので、前もって探しておきましょう。
なお、売却金を使って住宅ローンを完済する場合は、決済の日に抵当権抹消登記をおこなうので、先述した必要書類はこのときまでに準備すれば良いかもしれません。
書類が必要になるタイミングはさまざまなので、仲介を依頼する不動産会社に確認しておくと安心です。

確定申告の必要書類

不動産の売却によって利益が生じた場合は、確定申告が必要です。
利益が生じたかどうかは、「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で確認しましょう。
譲渡価額は不動産の売却価格、取得費は不動産購入時にかかった費用、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用を当てはめます。
この計算結果がプラスになると利益が生じたことになり、その金額に譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
その場合は確定申告をすることになり、不動産売却時の売買契約書や支払った費用の領収書などが必要になるので、売却後もきちんと保管しておきましょう。
ほかにも確定申告では、不動産購入時の売買契約書や領収書、確定申告書などが必要です。
売買契約書や領収書は購入時のものを準備し、確定申告書は税務署などで取得できます。
確定申告は通常、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までにおこなうので、期間が到来する前に必要書類をそろえておきましょう。

まとめ

不動産を売却する際は、多くの必要書類があります。
手続きごとにさまざまな書類が必要になるので、売却の流れに沿って確認すると、わかりやすいでしょう。
ご自身で保管しているはずの書類も多いので、直前になってから慌てないように、早めに探しておきましょう。
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